この単元は、法改正によって新しく導入された制度が非常に多いため、改正の意図を正確に捉えることが重要です。
ここで確実に押さえるべき最重要ポイントは2つあります。
1つ目は、連絡が取れない所有者を裁判によって決議の人数から除外できる仕組みや、出席者を基準として賛否を数える新しい決議ルールの手順です。
2つ目は、同じ共用部分であっても、エントランスなどの法定共用部分は登記が不要であるのに対し、集会室などの規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できないというルールの違いです。
新しく作られた国内管理人の制度についても、管理組合ではなく区分所有者本人が選任するという立場を間違えないように注意が必要です。
すべての法改正は、老朽化したマンションの管理をスムーズに進める目的で作られています。その背景を意識しながら知識を整理してインプットを進めていきましょう。
ボリュームがありますので、3回に分けて投稿します。
区分所有法
分譲マンションに関する法律。
区分所有法の用語
専有部分とは、区分所有権の対象となる建物の部分。
共用部分とは、専有部分以外の部分で、区分所有者が共同で使う部分。
法定共用部分とは、マンションの構造上、当然に共用で使うところ。エントランス、エレベーター、階段、廊下など。登記はできない。
規約共用部分とは、本来は専有部分となる部分だが、規約により共用部分とされた部分や附属建物部分。集会室、倉庫など。登記をしなければ、共有部分であることを第三者に対抗できない。
敷地利用権
専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利。
敷地利用権は、規約の定めがあるときを除いて、専有部分と分離して処分することはできない。
敷地権
敷地利用権として登記した権利。
建物または附属建物と分離処分ができないもの。
区分建物の登記
対抗要件
専有部分は、区分所有権は登記によって第三者に対抗できる。
法定共用部分は、共用部分である旨の登記がなくても当然に第三者に対抗できる。（例；廊下や階段）
規約共用部分は、その旨の登記をしなければ第三者に対抗できない（例；事務室）
共用部分
共用部分は規約で別段の定めをしない限り、区分所有者全員の共有だが、一部の区分所有者のみが利用するのが明らかな場合は、その者だけで共有する。（一部共用部分）
規約に特別の定めがあるときは、管理者が共用部分を所有することができる。
共用部分の持分は、原則、専有部分と分離して処分することができない。
共用部分の持分
共用部分の持分は原則として、専有部分の床面積の割合。
共用部分に関する費用負担は、規約に別段の定めがない限り、各共有者（各区分所有者）がその持分に応じて負担。
共用部分から利益が生じた場合も、規約に別段の定めがない限り、各共有者（各区分所有者）がその持分に応じて受け取る。
専有部分の床面積は、壁、その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積。
区分所有者と議決権
所在等不明区分所有者
裁判所は、区分所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない区分所有者（所在等不明区分所有者）がいる場合、所在等不明区分所有者以外の（一般）区分所有者又は管理者の請求により、（一般）区分所有者による集会の決議をすることができる旨の裁判をすることができる。
この裁判により所在等不明区分所有者であるとされた者は、集会における議決権を有しない。つまり、「出席した区分所有者」及び「多数決要件の区分所有者」から除かれる。
専有部分の共有
専有部分を数人で共有している場合、共有者は各共有者の持分の価格に従い、その過半数をもって、議決権を行使すべき者1人を定めなければならない。
決議要件
出席要件
区分所有者（議決権を有しないものを除く）の過半数の者であって、議決権の過半数を有するものが出席（過半数を上回る割合を定めることができる→集会が成立しやすくなる。
可決要件
出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く）およびその議決権の各過半数。
国内管理人
国内管理人とは、区分所有者が海外居住などにより日本国内に住所・居所がない（または今後なくなる）場合に、管理組合からの連絡・通知の受領および議決権行使の窓口となるため、国内に置く者である。
国内管理人は当該区分所有者本人が選任するものであり、管理組合が選任する管理者や管理会社の担当者とは別の立場である。
管理不全専有部分管理命令
区分所有者による専有部分の管理が不適当で、他人の権利・法律上保護される利益を侵害し、または侵害するおそれがあるときに、利害関係人の申立てにより、裁判所が管理人を選任して当該専有部分等を管理させる命令。
管理組合
管理組合は、建物等管理するため、区分所有者全員で法律上当然に構成される。
区分所有者は手続きなしで管理組合の構成員となる。（賃借人は除く）
区分所有法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、管理者をおくことができる。
管理者
管理者は共用部分等を保存し、集会の決議を実行し、また規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
管理者の選任・解任は、規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く）及びその議決権の各過半数による集会の決議で行う。（任期の定めはない）
区分所有者以外の者が管理者になることもできる。（個人、法人、どちらもOK）
管理者はその職務に関し区分所有者を代理する。管理者が職務の範囲内で第三者との間で行った行為の責任は、規約に別段の定めがない限り、各区分所有者が共用部分の持分割合に応じて負担する。
管理者は規約または集会の決議により、その職務に関して、区分所有者のために訴訟の原告または被告となることができ、その場合は各区分所有者に通知しなければならない。
管理者は毎年1回、一定の時期に、集会においてその事務に関する報告をしなければならない。
管理組合法人
管理組合は①②の要件を満たすと、法人になることができる。
①区分所有者（議決権を有しないものは除かれる）の過半数の者であって議決権の過半数を有する者が出席し、（過半数を上回る割合を定めることができる）出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による集会決議で、法人となる旨、その名称、事務所を定める。
②主たる事務所の所在地で設立登記すること。
管理組合法人には、かならず理事（業務を執行する人）と監事（理事の業務を監督する人）を置く。
管理組合法人の理事の任期は2年だが、規約で3年以内において別段の期間を定めたときは、その期間となる。
法人化に当たり、区分所有者の人数は関係ない。
問題に挑戦！
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述は、マルかバツか。
1.管理者は、その職務に関して区分所有者を代理するため、その行為の効果は、規約に別段の定めがない限り、本人である各区分所有者に共用部分の持分の割合に応じて帰属する。
2.共用部分の管理に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まる。
問題の解説は「あこ課長の宅建講座 区分所有法1」を御覧ください。
YouTube：あこ課長の宅建講座も併せてご覧ください。
ブログと連動していますので、さらに理解力がUPしますよ。