媒介契約 媒介と代理・専属専任媒介・専任媒介・一般媒介・指定流通機構 宅建2026

この単元は、後に学習する「35条書面（重説）」や「37条書面（契約書）」と混同しやすい、いわば「3大書面」の第一関門です。

特に「貸借（賃貸）の媒介では媒介契約書を作らなくていい」というひっかけは、実務をやっている人ほど驚くポイントかもしれません。

3種類の契約の違いを表で整理して、パッと答えられるようにしていきましょう。

ポイントを絞って覚えれば、確実に1点取れるところです。

不動産売買の実務でも必須の業務となりますので、しっかり覚えておきましょう。

媒介契約・代理契約

自分で不動産取引をするのは大変なので不動産屋（＝宅建業者）に頼むときに媒介契約、もしくは、代理契約を結ぶ。

媒介契約

代理契約

媒介契約・代理契約の種類

※代理の場合もそのまま当てはまります。

専属専任媒介契約

専任媒介契約

一般媒介契約

媒介契約・代理契約の規制

専属専任媒介、専任媒介は一般媒介に比べ、規制が厳しい。

	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
有効期間・更新	・3ヵ月以内（超える場合は3ヵ月） ・依頼者からの申出で更新できる （自動更新無効、更新後も3ヵ月以内）	・3ヵ月以内（超える場合は3ヵ月） ・依頼者からの申出で更新できる （自動更新無効、更新後も3ヵ月以内）	規制なし
報告義務	・1週間に1回以上の報告 ・口頭、電子メール可	・2週間に1回以上の報告 ・口頭、電子メール可	規制なし
指定流通機構への登録	・指定流通機構（レインズ）へ 　媒介契約日から5日以内に登録 ・休業日を除く ・初日は算入しない	・指定流通機構（レインズ）へ 　媒介契約日から7日以内に登録 ・休業日を除く ・初日は算入しない	規制なし

専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の共通規制

依頼者に不利な特約は無効だが、有利な特約なら有効。

媒介契約の目的物である宅地・建物の売買または交換の「申込み」があったときは、遅滞なくその旨を依頼者に報告しなければならない。

これは、依頼者が宅建業者でも報告が必要。

指定流通機構（レインズ）への登録と通知義務

指定流通機構に登録すべき内容は

①物件の所在②規模③形質④売買すべき価額や評価額⑤主要な法令上の制限⑥専属専任媒介契約であればその旨⑦物件の取引の申込みの受付に関する状況。

※所有者の氏名、登記された権利の種類、その内容などは不要。

指定流通機構に登録したときは、指定流通機構から登録を証する書面（登録済証）が発行され、宅建業者は遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。

登録済証は、書面の引渡しに代えて依頼者の承諾を得て、書面において証されるべき事項を電磁的方法により提供することができる。※宅建業者は書面を引渡したものとみなされる。

指定流通機構に登録していた物件が成約した場合も遅滞なく、指定流通機構へ

①物件登録番号②取引価格③契約が成立した年月日

を通知しなければならない。

媒介契約書面（34条の2書面）

売買、交換に関する媒介・代理契約を結んだときは、遅滞なく物件や契約内容について書面を作成し、依頼人に交付しなければならない。

媒介契約は売買、交換のみで貸借の場合は必要ない。

書面には宅建業者が記名押印する（宅建士の記名押印ではない）

なお宅建業者の記名押印したものの交付に代えて、依頼者の承諾を得て、書面に記載すべき事項を電磁的方法で提供することもできる。その場合は、国土交通省令で定める記名押印に代わる措置を講ずる。※宅建業者は書面に記名押印し、交付したとみなされる。

媒介契約書の記載事項

物件	物件を特定するために必要な事項（所在・地番・種類・構造等）
	宅地・建物の売買すべき価額、または評価額　※根拠を示すこと　口頭OK　宅建士でなくてもOK （一般媒介も含む。不動産鑑定士に評価を依頼しなくても良い。）
契約内容等	媒介契約の種類　　専属専任・専任・一般（明示型か非明示型）
	媒介契約の有効期間および解除に関する事項
	指定流通機構への登録に関する事項　※一般媒介でも登録の有無を記載する
	報酬に関する事項
	違反に対する措置　※専属専任や専任の場合、依頼者がほかの業者と契約した場合
	国土交通大臣の定めた標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの区別
	既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査を実施する者のあっせんの有無　 ※標準媒介契約約款ではあっせん無しとする場合、その理由を記載しなければならない

問題に挑戦！

宅地建物取引業者Ａが、Ｂ所有建物の売買の媒介の依頼を受け、Ｂと一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合に関する次の記述は、宅地建物取引業法の規定によれば、マルかバツか。なお、書面の交付には電磁的方法による提供を含むものとする。

1.Ａは、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の２の規定により依頼者に交付すべき書面を作成し、宅地建物取引士をして記名押印させ、Ｂに交付しなければならない。

2.「Ｂが、Ａ以外の宅地建物取引業者に重ねて売買の媒介の依頼をする際は、Ａに通知しなければならない」旨の定めをしたときは、その定めは無効である。

3. Ａが、建物を売買すべき価額について意見を述べる場合に、その根拠を明らかにしなかったとき、Ａは、そのことを理由に業務停止の処分を受けることがある。

4. ＢがＡに対して支払う報酬に関する事項については、必ずしも宅地建物取引業法第34条の２の規定により依頼者に交付すべき書面に記載する必要はない。

答えの詳しい解説は「あこ課長の宅建講座　媒介契約」を御覧ください。