物権変動　第三者と登記・取得時効と登記・解除と登記・取消しと登記・相続と登記　宅建2026

この単元は、受験生の得点差が開きやすい重要分野です。

ここで絶対に押さえるべき最重要ポイントは、第三者が登場したタイミングが基準点の「前」か「後」かという時系列と、二重譲渡と同じく登記の早い者勝ちになる条件の2点です。

特に時効や解除の「完成後・取消し後」は、お互いに登記を備えるチャンスが平等にあったとみなされるため、すべて登記の順番で優劣が決まります。

問題文の長い状況説明に惑わされないための対策は、まず時系列の矢印を引き、第三者の登場が基準の前後どちらなのかを仕分けすることです。

物権変動とは

物権変動は原則として契約などの意思表示をすることによって効力を生じる。

不動産のような特定のものを目的とする売買契約では、特約がない限り、直ちに買主への所有権移転の効力が生じる。

第三者と登記

不動産に関する物件の変動（所有権の移転、抵当権の設定など）は、登記がなければ、原則として第三者に対抗できない。

当事者と第三者の登記

当事者間では登記がなくても物権変動を対抗できる。

先に登記を備えたものが勝ち。

第三者に該当しない人

例外　①～⑤に対しては、登記がなくても所有権を対抗できる。(第三者に該当しない）

①背信的悪意者。

→背信的悪意者から転得した者は、その者自身が背信的悪意者かどうかで判断される。

※単なる悪意者の場合は第三者に該当するので、対抗するには登記が必要

②他人のために登記の申請をする義務がある者。

③詐欺、強迫によって登記を妨げた者。

④無権利者。

⑤不法行為者・不法占有（占拠）者。

取得時効と登記

時効完成前

時効取得者は時効完成前に所有権を取得した第三者に対して、時効完成時に登記がなくても所有権を主張できる。

例）BはAの家を長年占有している。時効完成前にAがCに家を売却した。その後、Bの取得時効が完成した

時効完成後

時効完成後に所有権を取得した第三者と時効取得者は、対抗関係にあるので、先に登記をした方が所有権を主張できる。

例）BはAの家を長年占有している。Bの取得時効完成後に、AがCに家を売却した

解除と登記

解除前の第三者

例）AはBに家を売却。その後、BはCに売却し、Cは登記をした。AはBの債務不履行を理由に契約を解除した

解除後の第三者

例）AはBに家を売却。AはBの債務不履行を理由に契約を解除した後、BはCに売却した。

取消しと登記

取消し前の第三者

例）AはBの詐欺により家を売却。その後、BはCに売却した。AはBの詐欺を理由に契約を取消した。

取消し後の第三者

例）AはBに家を売却。Aは詐欺を理由に契約を取消した後、BはCに売却した。

相続と登記

相続人

相続人は亡くなった人が持っている権利や義務をそのまま引き継ぐ。

例）AがBと不動産の売買契約を結んだあとに死亡して、Cが相続人となった。

遺産分割前の第三者

例）共同相続人Aがいるにも関わらず、相続人Bが勝手に自己名義で単独所有である旨の登記をして、Cに売却し所有権移転登記をした。

遺産分割後の第三者

例）相続人Aが遺産分割により全部の不動産を取得したが、登記はしていなかった。その後、BがCに売却をした。

相続放棄と第三者

相続を放棄した者が第三者に譲渡した場合、相続放棄により権利を取得した相続人は、登記をしていなくても、第三者に対抗できる。

相続放棄した者は無権利者となる。

例）AとBが親の不動産を共同相続したが、Aが相続放棄をしてBが単独相続をした。その後、AがCに売却をした。

問題に挑戦！

ＡからＢ、ＢからＣに、甲地が順次売却され、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述は、マルかバツか。

1.Ａが甲地につき全く無権利の登記名義人であった場合、真の所有者Ｄが所有権登記をＢから遅滞なく回復する前に、Ａが無権利であることにつき善意のＣがＢから所有権移転登記を受けたとき、Ｃは甲地の所有権をＤに対抗できる。

2.ＢからＣへの売却後、ＡがＡＢ間の契約を適法に解除して所有権を取り戻した場合、Ａが解除を理由にして所有権登記をＢから回復する前に、その解除につき善意のＣがＢから所有権移転登記を受けたときは、Ｃは甲地の所有権をＡに対抗できる。

3.ＢからＣへの売却前に、ＡがＡＢ間の契約を適法に解除して所有権を取り戻した場合、Ａが解除を理由にして所有権登記をＢから回復する前に、その解除につき善意のＣがＢから甲地を購入し、かつ、所有権移転登記を受けたときは、Ｃは甲地の所有権をＡに対抗できる。

4.ＢからＣへの売却前に、取得時効の完成により甲地の所有権を取得したＥがいる場合、Ｅがそれを理由にして所有権登記をＢから取得する前に、Ｅの取得時効につき善意のＣがＢから甲地を購入し、かつ、所有権移転登記を受けたときは、Ｃは甲地の所有権をＥに対抗できる。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　物権変動」を御覧ください。