建築基準法4　用途規制　13の用途地域・建築制限・用途制限・特別用途地区における緩和・異なる用途地域にまたがる場合　宅建2026

この単元は、13種類の用途地域と建てられる建物の組み合わせを問う、法令上の制限でも頻出分野です。

ここで確実に押さえるべき最重要ポイントは2つあります。

1つ目は、「病院」は低層住居専用地域や田園住居地域、工業系（準工業除く）には建てられませんが、町医者レベルの「診療所」であれば工業専用地域を含むすべての用途地域に建築できることです。

2つ目は、敷地が異なる用途地域にまたがる場合、建物の建築可否は「敷地の過半（半分超）」が属する地域のルールが敷地全体に適用されることです。

すべてを丸暗記しようとするとパンクしてしまいますので、まずは「人の生活に必須の施設はどこでもOK」「閑静な住宅街に人が殺到する大型施設はNG」といった街の性格（イメージ）とカテゴリーで整理し、その上で頻出の例外や数値をインプットしていきましょう。

用途地域を定める場所

用途地域

住居系

第一種低層住居専用地域	低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
第二種低層住居専用地域	主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
第二種中高層住居専用地域	主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
田園住居地域	農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を 保護するため定める地域

第一種住居地域	住居の環境を保護するため定める地域
第二種住居地域	主として住居の環境を保護するため定める地域
準住居地域	道路の沿道として地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ これと調和した住居の環境を保護するため定める地域

商業系

近隣商業地域	近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業 その他の業務の利便を増進するため定める地域
商業地域	主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域

工業系

準工業地域	主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域
工業地域	主として工業の利便を増進するため定める地域
工業専用地域	工業の利便を増進するため定める地域

まとめ表

その他の制限

特定行政庁の許可があれば、禁止されている用途のものでも建築することができる。

都市計画区域内では、卸売市場、火葬場、ごみ焼却場等の処理施設は、都市計画において、その敷地の位置が決定しているものでなければ、原則、新築、増築はできない。

特別用途地区における緩和

特別用途地区内においては、地方公共団体は、その地区の指定の目的のために必要と認める場合、国土交通大臣の承認を得て、条例で、用途制限を緩和することができる。

異なる用途地域にまたがる場合

建築物の敷地が異なる用途地域にまたがる場合は、敷地の過半の用途制限が適用される。

（例）カラオケボックスを建てようとする場合、敷地が第一種住居地域と近隣商業地域とにまたがる場合には、その敷地の過半を占める地域のルールが適用される。

住居系・用途地域＆用途規制ごろあわせ歌

ごろあわせを歌にしました。

問題に挑戦！

建築物の用途規制に関する次の記述は、建築基準法の規定によれば、マルかバツか。ただし、用途地域以外の地域地区等の指定及び特定行政庁の許可は考慮しないものとする。

1.建築物の敷地が工業地域と工業専用地域にわたる場合において、当該敷地の過半が工業地域内であるときは、共同住宅を建築することができる。

2.準住居地域内においては、原動機を使用する自動車修理工場で作業場の床面積の合計が150㎡を超えないものを建築することができる。

3.近隣商業地域内において映画館を建築する場合は、客席の部分の床面積の合計が200㎡未満となるようにしなければならない。

4.第一種低層住居専用地域内においては、高等学校を建築することはできるが、高等専門学校を建築することはできない。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　用途規制」を御覧ください。