誇大広告やおとり広告の禁止、取引態様の明示、未完成物件の場合の広告の時期と契約の時期について学習します。
これまでは宅建業者になるためのお話とか、業務を始める前のお話でした。
ここからは、宅建業者になった後の業務に関するお話しです。
宅建試験を受験する方はもちろん、すでに不動産関係のお仕事をされている方もしっかり理解しておきましょう。
他の単元と絡んで出題されることが多いです。
誇大広告の禁止
新聞、雑誌、立看板、放送、インターネットなど媒体問わず、すべての広告が規制対象となる。
誇大広告の程度
1.著しく事実に相違する表示。（事実をあえて表示しないことで、消極的に誤認させる場合も該当する）
2.実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させるような表示。
3.実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させるような表示。
実際にその広告を見たお客さんが、これを信じて契約を結び、実害が生じたかどうかは関係ない。
被害が出なくても宅建業法違反となる。
おとり広告の禁止
1.世の中に存在しない物件。
2.存在はするが売ることができない物件。
3.売る意思が ない物件などを広告して、お客さんを集めて、他の商品を紹介するようなこと。
誇大広告、おとり広告をすると、業法違反となり監督処分や罰則を受ける。
罰則は6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金またはこれらの併科。
誇大広告の規制の対象
規制対象となる内容は大きく3つに分類できる
1.物件に関すること。
2.周辺環境等に関すること。
3.お金に関すること。
| ①物件 | 所在 | 物件の所在地 |
| 規模 | 物件の面積、間取り等 | |
| 形質 | 地目、構造、新築中古の別、ガス、水道、電気等の 供給施設の整備状況 | |
| ②周辺環境 | 現在または将来における利用の制限 | 用途制限、容積率等の公法上の制限 借地権の有無等の私法上の制限 |
| 現在または将来における環境 | 商店、学校、病院等、公共施設の整備状況、景観等 | |
| 現在または将来における交通その他の利便 | 主要駅までの所要時間、最寄り駅や停車場までの距離 所要時間等 | |
| ③お金 | 代金・借賃等の対価の額、支払い方法 | 時期、支払い金額、一括か分割か、融資付きか等 |
| 代金・交換差金における金銭の貸借のあっせん | 融資に関する金利、返済期間などの条件 |
取引態様の明示義務
宅建業者は行う広告などに取引態様を明示しなければならない。
取引の態様のすべてについて明示する。（自ら貸借は含まれない。）
| 売買 | 交換 | 貸借 | |
| 自ら当事者 | 〇 | 〇 | ✕ |
| 代理 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 媒介 | 〇 | 〇 | 〇 |
取引態様の明示は、お客さんが取引にかかわるときにする。
1.広告をするときはそのたびごと
2.注文を受けたときは、遅滞なく明示。すでに広告に明示してあってもお客さんが注文してくれる時には改めて明示しなければならない。
3.数回に分けての分譲広告をする場合、それぞれの広告においてきちんと明示する。
取引態様の明示は口頭でもOK。
明示を怠ると監督処分の対象になるが罰則はない。（誇大広告は罰則あり）
未完成物件の広告
未完成物件については、一定の許可や建築確認等の処分があった後でなければ、広告を開始できない。
同様に原則として、契約（予約も含む）を結んではいけない。
※処分とは都市計画法の開発許可、市街化調整区域内の建築許可、建築基準法の建築確認、盛土規制法の宅地造成等に関する工事の許可など。
建築確認 を受けた後、変更の確認の申請を建築主事へ提出している期間等においては、変更の確認を受ける予定である旨を表示し、かつ、当初の確認の内容をあわせて表示すれば、変更の確認の内容を広告することができる。
未完成物件の広告禁止
1.将来売り出す予定であることを示す予告広告
2.開発許可が下りる見込みで行う見込み広告
3.開発許可申請中、建築確認申請中という広告
の3つが禁止されている。
未完成物件の広告開始時期と契約締結時期
※制限を受ける＝処分の後しか広告や契約ができない。
広告開始時期の制限
| 売買 | 交換 | 貸借 | |
| 自ら当事者 | 受ける | 受ける | 受けない |
| 代理 | 受ける | 受ける | 受ける |
| 媒介 | 受ける | 受ける | 受ける |
契約締結時期の制限
| 売買 | 交換 | 貸借 | |
| 自ら当事者 | 受ける | 受ける | 受けない |
| 代理 | 受ける | 受ける | 受けない |
| 媒介 | 受ける | 受ける | 受けない |
問題に挑戦！
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述は、宅地建物取引業法の規定によると誤っている。どこが誤っているのかを見つけ、理由を述べよ。
1.宅地建物取引業者が、複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をするときは、最初に行う広告以外には取引態様の別を明示する必要はない。
2.宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬とは別に、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。
3.宅地建物取引業の免許を取り消された者は、免許の取消し前に建物の売買の広告をしていれば、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。
4.宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
答えの詳しい解説は「あこ課長の宅建講座 広告規制」を御覧ください。
YouTube：あこ課長の宅建講座も併せてご覧ください。
ブログと連動していますので、さらに理解力がUPしますよ。