宅建業者が自ら売主となる場合の、8種制限について学習しましょう。
民法の定めと宅建業法の定め、どっちが該当するの？と混乱したり、手付や契約不適合など、権利関係で学習する単元と絡んできますので、複合的に考えないといけません。
とはいえ、覚えることが膨大というわけではないですし、難しくありませんので、ポイントをおさえて学習すれば大丈夫です。
過去12年で毎年出題されている単元になりますので、しっかり学習して1点GETしましょう！
あこ課長ボリュームがありますので、2回に分けて投稿します。
宅建業者売主の8種制限
宅建業者が自ら売主となり、一般のお客さんと取引をする際、8種類の制限がある。
宅建業者が買主の場合（業者間取引）は適用されない。
宅建業者が媒介、代理として取引する際も適用されない。
民法と宅建業法
8種制限では、民法と宅建業法と比較して覚えたほうが良い。
宅建業では、民法よりも宅建業法のルールが適用される。
①損害賠償額の予定等の制限
民法
民法では債権者は債務者が債務不履行をした場合などには、相当因果関係にある損害についてその賠償を請求することができる。
損害賠償額については予定することができ、予定額の定めは自由。
宅建業法
宅建業法でも損害賠償予定額を設定することができる。
ただし、宅建業者が自ら売主となる場合は、損害賠償額の予定額と違約金の合算額は売買代金額（消費税含む）の10分の2を超える定めをしてはいけない。
10分の2を超える部分については無効（全部が無効になるわけではない）。
損害賠償額の予定額を定めていない場合は、債権者は立証できた実損額を請求できる。
この場合は、売買代金額の10分の2を超えることができる。
②手付金の性質と額の制限
民法
民法では手付金にどのような意味を持たせるかは自由。（証約手付・解約手付・違約手付・損害賠償額の予定としての手付）。手付の額も、特約も自由。
どのような意味かはっきりしないときは、解約手付と「推定」される。
解約手付として取り扱う場合、買主のほうから解除するときは手付金を放棄しなければならない。
売主から解除するときは受け取っている手付に、その同額を上乗せした額を支払う（倍返し）。
この倍返しは「現実に提供されること」が必要。
解約手付による解除の場合、違約金請求はできない。
解除は相手方が履行に着手するまでに限られるという時期の制限がある。
宅建業法
宅建業法では、宅建業者自ら売主の場合は、手付の目的は解約手付とみなされる。
民法の解約手付と同じ。
買主に不利な特約は無効。（買主に有利な特約は有効）
手付金の額は代金の10分の2を超えてはいけない（保全措置が講じられた場合でも同様）。
③手付金等の保全措置
民法
民法では手付金等を受け取るときに保全措置義務はない。
宅建業法
保全措置の方法
宅建業法では宅建業者はお金を受け取る前に、あらかじめ保全措置を講じることを義務付けられている。
宅建業者は自ら売主となる売買契約においては、原則、あらかじめ一定の保全措置を講じた後でなければ、宅建業者でない買主から手付金等を受領してはならない。
宅建業者が保全措置を講じない場合には、買主はお金を支払わなくても債務不履行にならない。
手付金等とは手付金・中間金等の名称のいかんを問わず、契約締結日以後、物件の引き渡し前までに授受される金銭で、代金に充当されるもの。
※引渡しと同時もしくは引渡し以降に授受される金銭は手付金等に該当せず、保全措置は不要。
申込証拠金も、契約締結後に手付金や内金等に充当されるのであれば、その段階で手付金等にあたり保全措置の対象となる。
完成物件と未完成物件
手付金の保全措置は完成物件と未完成物件では方法や金額がかわってくる。
完成、未完成の区別は売買契約締結時の状態で判断する。
| 完成物件 | 未完成物件 | |
| 保全措置の方法 | ①銀行等を連帯保証人にする （保証委託契約） ②保険を掛ける（保証保険契約） ③手付金等を指定保管機関に 預かってもらう（手付金等寄託契約） | ①銀行等を連帯保証人にする （保証委託契約） ②保険を掛ける（保証保険契約） |
※保証をするのは銀行等。売主である宅建業者の代表取締役等、信用性に疑問がある者ではいけない。
①②③の書面は買主の承諾を得て、電磁的方法で提供できる。
| 完成物件 | 未完成物件 | |
| 保全措置不要 | 受け取った額が 代金の10％以下かつ1,000万円以下の金額 | 受け取った額が 代金の5％以下かつ1,000万円以下の金額 |
その他、買主が所有権の保存登記をしたとき、または、所有権の移転登記がされたときは保全措置不要となる。
※代金とは消費税込みの代金
【数字のごろあわせ】
保全措置の計算方法
保全措置が必要な金額を超えることとなった場合、すでに受領している額を合わせた全額（引渡し前までに受けとった金額の合算）で保全措置を講じなければならない。
◎完成物件 売買金額1億円（税込）の場合
受領額；10％以下かつ1,000万円以下ならセーフ
◎未完成物件 売買金額5,000万円（税込）の場合
受領額； 5％以下かつ1,000万円以下ならセーフ
④自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限
民法
民法では他人物売買契約は有効。
宅建業法
宅建業法では、原則として、自己の所有に属しない宅地建物について、自ら売主となる売買契約（予約も含む）を結んではいけない。
A所有の物件を、宅建業者が自ら売主となり、お客Bに売却する（原則ダメ）。
例外として、売主の宅建業者が確実に物件を取得できるときは、他人物売買OK。
→結果としてお客さんも確実に取得できるから
例）他人物売買をしようとしている物件を、業者が取得するために、物件所有者と契約しているとき。
※履行済みもしくは履行の着手は必要なし。
予約契約はOK、停止条件付契約はNG。
未完成物件の場合も、完成できないリスクがあるため、業者自らが売主となる場合は認めていない。
手付金等の保全措置が講じられているときならOK。
問題に挑戦！
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、マルかバツか。
1.当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、損害賠償の請求額は売買代金の額を超えてはならない。
2.当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の２割とし、違約金の額を売買代金の１割とする定めは、これらを合算した額が売買代金の３割を超えていないことから有効である。
3.Ａが、当該売買契約の解除を行う場合は、Ｂに対して「手付の倍額を現実に提供して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除することができる
4.Ａは、当該売買契約の締結日にＢから手付金を受領し、翌日、Ｂから内金を受領した。その２日後、ＡがＢに対して、手付の倍額を償還することにより契約解除の申出を行った場合、Ｂは、契約の履行に着手しているとしてこれを拒むことができる。
答えの詳しい解説は「あこ課長の宅建講座 8種制限1」を御覧ください。
あこ課長YouTube：あこ課長の宅建講座も併せてご覧ください。
ブログと連動していますので、さらに理解力がUPしますよ。
