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8種制限 損害賠償額の予定等の制限・手付金の性質と額の制限・手付金等の保全措置・他人物売買の制限 宅建2022

8種制限1

宅建業者が自ら売主となる場合の、8種制限について学習しましょう。

民法の定めと宅建業法の定め、どっちが該当するの?と混乱したり、手付や契約不適合など、権利関係で学習する単元と絡んできますので、複合的に考えないといけません。

とはいえ、覚えることが膨大というわけではないですし、難しくありませんので、ポイントをおさえて学習すれば大丈夫です。

過去12年で毎年出題されている単元になりますので、しっかり学習して1点GETしましょう!

あこ課長

ボリュームがありますので、2回に分けて投稿します。

試験出題率(8種制限単元全体)
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目次

宅建業者売主の8種制限

宅建業者が自ら売主となり、一般のお客さんと取引をする際、8種類の制限がある。

自ら売主の制限

宅建業者が買主の場合(業者間取引)は適用されない。

業者同士の取引

宅建業者が媒介、代理として取引する際も適用されない。

宅建業者が代理や媒介

民法と宅建業法

8種制限では、民法と宅建業法と比較して覚えたほうが良いです。

宅建業では、民法よりも宅建業法のルールが適用されます

民法と宅建業法

①損害賠償額の予定等の制限

民法

民法では債権者は債務者が債務不履行をした場合などには、相当因果関係にある損害についてその賠償を請求することができる。

損害賠償額については予定することができ、予定額の定めは自由。

予定した場合は、原則、その額を増減して請求することはできない。

宅建業法

宅建業法でも損害賠償予定額を設定することができる。

ただし、宅建業者が自ら売主となる場合は、損害賠償額の予定額と違約金の合算額は売買代金額(消費税含む)の10分の2を超える定めをしてはいけない。

10分の2を超える部分については無効(全部が無効になるわけではない)。

損害賠償の額

損害賠償額の予定額を定めていない場合は、債権者は立証できた実損額を請求できる。

この場合は、売買代金額の10分の2を超えることができる

②手付金の性質と額の制限

民法

民法では手付金にどのような意味を持たせるかは自由。手付の額も、特約も自由。

どのような意味かはっきりしないときは、解約手付と「推定」される。

解約手付として取り扱う場合、買主のほうから解除するときは手付金を放棄しなければならない。

売主から解除するときは受け取っている手付に、その同額を上乗せした額を支払う(倍返し)。

この倍返しは「現実に提供されること」が必要。

解約手付

解約手付による解除の場合、違約金請求はできない。

解除は相手方が履行に着手するまでに限られるという時期の制限がある。

宅建業法

宅建業法では、宅建業者自ら売主の場合は、手付の目的は解約手付とみなされる

民法の解約手付と同じ。

買主に不利な特約は無効

手付金の額は代金の10分の2を超えてはいけない(保全措置が講じられた場合でも同様)。

手付の額

③手付金等の保全措置

民法

民法では手付金等を受け取るときに保全措置義務はない。

宅建業法

宅建業法では宅建業者はお金を受け取る前に、あらかじめ保全措置を講じることを義務付けられている。

宅建業者は自ら売主となる売買契約においては、原則、あらかじめ一定の保全措置を講じた後でなければ、宅建業者でない買主から手付金等を受領してはならない。

宅建業者が保全措置を講じない場合には、買主はお金を支払わなくても債務不履行にならない

手付金等とは手付金・中間金等の名称のいかんを問わず、契約締結日以後、物件の引き渡し前までに授受される金銭で、代金に充当されるもの。

 ※引渡しと同時もしくは引渡し以降に授受される金銭は手付金等に該当せず、保全措置は不要。

申込証拠金も、契約締結後に手付金や内金等に充当されるのであれば、その段階で手付金等にあたり保全措置の対象となる。

手付金の保全措置は完成物件と未完成物件では方法や金額がかわってくる

完成、未完成の区別は売買契約締結時の状態で判断する。

手付金等の保全措置

※代金とは消費税込みの代金

【数字のごろあわせ】

ゴミ投函

保全措置が必要な金額を超えることとなった場合、すでに受領している額を合わせた全額(引渡し前までに受けとった金額の合算)で保全措置を講じなければならない。

◎完成物件 売買金額1億円(税込)の場合

 受領額;10%以下かつ1,000万円以下ならセーフ

完成物件の保全措置

◎未完成物件 売買金額5,000万円(税込)の場合

 受領額; 5%以下かつ1,000万円以下ならセーフ

未完成物件保全措置

④自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限

民法

民法では他人物売買契約は有効。

宅建業法

宅建業法では、原則として、自己の所有に属しない宅地建物について、自ら売主となる売買契約(予約も含む)を結んではいけない。

他人物売買

例外として、売主の宅建業者が確実に物件を取得できるときは、他人物売買OK。

→結果としてお客さんも確実に取得できるから

例)他人物売買をしようとしている物件を、業者が取得するために、物件所有者と契約しているとき。

※履行済みもしくは履行の着手は必要なし

予約契約はOK、停止条件付契約はNG。

停止条件付契約

未完成物件の場合も、完成できないリスクがあるため、業者自らが売主となる場合は認めていない。

手付金等の保全措置が講じられているときならOK。

問題に挑戦!

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア. Aは、Bとの間で建築工事完了後の建物に係る売買契約(代金3,000万円)において、「Aが契約の履行に着手するまでは、Bは、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、この特約は有効である。

イ. Aは、Bとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金3,000万円)を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をBに交付した。

ウ. Aは、Bとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約(代金3,000万円)を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の1以下であるので保全措置を講じなかった。

答えは全部バツです。詳しい解説は「あこ課長の宅建講座 8種制限」を御覧ください。

あこ課長

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この記事を書いた人

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