住宅瑕疵担保履行法 宅建業者の資力確保義務・届出・保証金と保険 宅建2022

毎年、問45で出てくるお馴染みの単元です。 

範囲がせまいので、毎年、似たような問題がでています。

過去問レベルは必ずできるようにしておきましょう。

宅建業者自ら売主の場合、新築住宅を販売する際は厳しいルールがあります。

ほかの単元の復習もしながら、学習を進めていきましょう。

買主を守るための法律

欠陥住宅を買った場合、通常は売主に責任追及できるが倒産してしまったら責任追及できない。

住宅瑕疵担保履行法は、買主保護と売主の責任履行を確保するためのルール。

宅建業者の資力確保義務

お客さんに新築住宅を引き渡す、自ら売主となる宅建業者や請負人（建築業者）は、新築住宅についての瑕疵（種類・品質に関して契約の内容に適合しない状態）担保責任の履行の実効性を確保するために、保証金を供託するか、保険に加入しなければならない。

つまり、瑕疵担保責任を履行できるように、資力確保を義務付けている。

買主が宅建業者の場合は、資力確保義務は生じない。

媒介や代理をする宅建業者も、資力確保義務は生じない。

新築住宅の定義

新築住宅とは建設工事完了日から起算して1年以内で、人の居住の用に供したことのない持ち家、賃貸住宅。

事務所や倉庫は対象外。

資力確保義務の対象となる責任

資力確保の義務付けの対象となる瑕疵担保責任は、住宅品質確保法で定められた「新築住宅に関する瑕疵担保責任」つまり、住宅の構造耐力上主要な部分（基礎や壁・柱など）または雨水の侵入を防止する部分（屋根や外壁・窓などの開口部）について引渡しから10年、自ら売主となる宅建業者や請負人の建設業者に義務付けられている責任。

これには損害賠償請求や解除のほか、追完請求、代金減額請求が含まれている。

資力確保措置の届出義務

新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日ごと（毎年3月31日）において、保証金の供託及び保険契約の締結の状況について、免許権者に届け出なければならない。

住宅販売瑕疵担保保証金

購入者は、宅建業者が倒産などしたときは、供託所から還付を受けることができる。

住宅販売瑕疵担保責任保険

宅建業者は顧客に販売する新築住宅について、10年以上の契約期間の住宅販売瑕疵担保責任保険をかけ、その保険料を支払わなければならない。

瑕疵担保責任が生じたときは、宅建業者は、瑕疵担保責任の履行による損害を填補するために、保険法人に保険金を請求する。

問題に挑戦！

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述は誤っている。どこが誤っているのかを見つけ、理由を述べよ。

1.自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。

2.住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約である。

3.宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。

4.自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主へのその住宅の引渡しまでに、買主に対し、保証金を供託している供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。

答えは全部バツです。詳しい解説は「あこ課長の宅建講座　住宅瑕疵担保履行法」を御覧ください。