試験でも良く出る、低廉な空家等の特例の計算と、貸借の報酬額について学習します。
計算が続きますが、基本公式を押さえたら後は何パターンか問題を解いてみましょう。
「このパターンはこの公式!」というのがわかればコッチのものです。
計算問題ができれば、その公式を導き出すだけの知識もついているということです。
この単元が理解できているかどうかは、計算問題が解けるかどうかで判断しましょう。

ボリュームがありますので、2回に分けて投稿してます。
低廉な空家等の特例
低廉な空家等の特例計算
通常の売買、交換の媒介、代理よりも現地調査等の費用を要するものに関して、通常の報酬額に加えて、現地調査等に要する費用相当額の報酬も受領できる。
依頼者である売主から受領するものに限られ、報酬限度額は180,000円(+税)が上限となる。


条件
①売買代金額(税抜)または交換の代金額(税抜/高い方の金額)が400万円以下の宅地・建物であること
②売買・交換の代理・媒介であること
③通常の売買・交換の媒介と比較して、現地調査等の費用を要するものであること
④売主や交換を行う依頼者から受ける報酬であること(買主や交換の相手方から受ける報酬は×)
⑤現地調査等に要する費用に相当する額であること→あらかじめ依頼者に対して説明、合意が必要
低廉な空家等の特例 計算例
例)100万円の土地と110万円の建物(税込)売買 現地調査費用等に要する費用相当額5万円(税抜)の場合。
売主、買主双方の媒介の場合(課税業者)
①1,100,000÷1.1=1,000,000
②2,000,000×5%=100,000
これに現地調査費等50,000円(税抜)を足すことができる。
③100,000+50,000=150,000円
④150,000×1.1=165,000円
よって、売主からは165,000円、買主からは110,000円報酬を受け取ることができる。
売主の代理の場合(課税業者)
165,000+110,000=275,000円 報酬を受け取ることができる。
165,000×2=330,000円にしないよう注意
貸借の報酬限度額
賃料をもとに報酬額を計算する
業者が受け取れる合計額は、媒介の場合でも代理の場合でも借賃の1ヵ月が上限となる。
複数の宅建業者が関与する場合
①各業者が受領できる限度額内
②複数業者全体として受け取ることができる額は、全業者を1人の業者とみなして受領できる限度額内


居住用建物と居住用建物以外の違い


居住用建物 | 居住用建物の貸借の媒介の場合 依頼者の承諾がない限り、依頼者の一方から受け取れる報酬は、借賃の1/2(0.5)ヶ月分+税が限度。 |
居住用建物以外 | 居住用建物以外(宅地・事務所・店舗など)の貸借の場合 権利金を売買代金とみなして、限度額の算定をすることができる。 (売買の場合の物件価格のところに、権利金の額をあてはめて計算できる。) ※権利金とは権利設定の対価として支払われ、返還されないもののこと。(例;礼金) 借賃の1ヶ月分か、権利金から算出された金額のいずれか高い方を業者が選択できる。 ※定期建物賃貸借の再契約の場合にもあてはまる。 |


貸借の場合の計算例
居住用建物の場合
原則;居住用建物(非課税)月額100,000円 貸主・借主双方の媒介
一方から受け取れる報酬額は、賃料の1/2ヵ月分(税込55,000円)。
依頼者の承諾があれば、1/2ヵ月以上受け取ることができる。
貸主、借主から受け取れる合計報酬額は、賃料の1ヵ月分(税込110,000円)。


居住用建物以外の場合
例外;事業用建物(課税)月額330,000円 権利金5,500,000円 貸主・借主双方の媒介
権利金を売買代金とみなして計算すると、5,000,000×3%+6万円=210,000円(税抜)。
代金額 | 報酬の限度額 |
200万円以下 | 代金額×5% |
200万円超~400万円以下 | 代金額×4%+2万円 |
400万円超 | 代金額×3%+6万円 |
税込231,000円の報酬を、双方から受け取れるので、報酬限度額は462,000円。
462,000円>330,000円(通常の媒介報酬限度額)
よって、462,000円を限度として報酬を受け取れる。


問題に挑戦!
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が受け取ることのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば誤っている。どこが誤っているのかを見つけ、理由を述べよ。
1.土地付中古住宅(代金500万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Bから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ5万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をBに対し説明した上で、AがBから受け取ることができる報酬の上限額は280,800円である。
2.土地付中古住宅(代金300万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが買主Cから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ4万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をCに対し説明した上で、AがCから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。
3.中古住宅(1か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借について、Aが貸主Eから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の貸借の媒介に比べ3万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をEに対し説明した上で、AがEから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。
4.居住の用に供する建物(1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借であって100万円の権利金の授受があるものの媒介をする場合、依頼者双方から受領する報酬の合計額は11万円を超えてはならない。
答えは全部バツです。詳しい解説は「あこ課長の宅建講座 報酬②」を御覧ください。



YouTube:あこ課長の宅建講座も併せてご覧ください。
ブログと連動していますので、さらに理解力がUPしますよ。