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報酬 低廉な空家等の特例の計算/貸借の報酬額 宅建2022

報酬2

試験でも良く出る、低廉な空家等の特例の計算と、貸借の報酬額について学習します。

計算が続きますが、基本公式を押さえたら後は何パターンか問題を解いてみましょう。

「このパターンはこの公式!」というのがわかればコッチのものです。

計算問題ができれば、その公式を導き出すだけの知識もついているということです。

この単元が理解できているかどうかは、計算問題が解けるかどうかで判断しましょう。

あこ課長

ボリュームがありますので、2回に分けて投稿してます。

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目次

低廉な空家等の特例

低廉な空家等の特例計算

通常の売買、交換の媒介、代理よりも現地調査等の費用を要するものに関して、通常の報酬額に加えて、現地調査等に要する費用相当額の報酬も受領できる。

依頼者である売主から受領するものに限られ、報酬限度額は180,000円(+税)が上限となる。

条件

①売買代金額(税抜)または交換の宅地・建物の価格(税抜・高い方)が400万円以下の宅地・建物であること

②売買・交換の代理・媒介であること

通常の売買・交換の媒介と比較して、現地調査等の費用を要するものであること

売主や交換を行う依頼者から受ける報酬であること(買主や交換の相手方から受ける報酬は×

⑤現地調査等に要する費用に相当する額であること→あらかじめ依頼者に対して説明、合意が必要

低廉な空家等の特例 計算例

例)100万円の土地と110万円の建物売買 現地調査費用等に要する費用相当額5万円(税込)の場合。

売主、買主双方の媒介の場合(課税業者)

①1,100,000÷1.1=1,000,000  

②2,000,000×5%=100,000 

③100,000×1.1=110,000円

これに現地調査費等50,000円(税込)を足すことができる。

④110,000+50,000=160,000円

よって、売主からは160,000円 買主からは110,000円報酬を受け取ることができる。   

売主の代理の場合(課税業者)

160,000+110,000=270,000円 報酬を受け取ることができる。

※160,000×2=320,000円にしないよう注意

貸借の報酬限度額

賃料をもとに報酬額を計算する

業者が受け取れる合計額は、媒介の場合でも代理の場合でも借賃の1ヵ月が上限となる。

複数の宅建業者が関与する場合

①各業者が受領できる限度額内

②複数業者全体として受け取ることができる額は、全業者を1人の業者とみなして受領できる限度額内

代理と媒介

居住用建物と居住用建物以外の違い

貸借の報酬限度額

貸借の場合の計算例

居住用建物の場合

原則;居住用建物(非課税)月額100,000円 貸主・借主双方の媒介

一方から受け取れる報酬額は、賃料の1/2ヵ月分(税込55,000円)。

依頼者の承諾があれば、1/2ヵ月以上受け取ることができる。

貸主、借主から受け取れる合計報酬額は、賃料の1ヵ月分(税込110,000円)。 

貸借の報酬

居住用建物以外の場合

例外;事業用建物(課税)月額330,000円 権利金5,500,000円 貸主・借主双方の媒介

権利金を売買代金とみなして計算すると、5,000,000×3%+6万円=210,000円(税抜)。

報酬額公式

税込231,000円の報酬を、双方から受け取れるので、報酬限度額は462,000円。

462,000円>330,000円(通常の媒介報酬限度額)  

よって、462,000円を限度として報酬を受け取れる。

貸借権利金

問題に挑戦!

宅地建物取引業者A及びB(ともに消費税課税事業者)が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。

ア. 土地付新築住宅(代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aは売主から代理を、Bは買主から媒介を依頼され、Aは売主から211万2,000円を、Bは買主から105万6,000円を報酬として受領した。

イ. Aは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分20万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金500万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。

ウ. 居住用建物(借賃1か月分10万円)について、Aは貸主から媒介を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から8万円、Bは借主から5万5,000円を報酬として受領した。なお、Aは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.55か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。

答えはアとウです。詳しい解説は「あこ課長の宅建講座 報酬②」を御覧ください。

今回はもう一問!

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が受け取ることができる報酬額についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.居住の用に供する建物(1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借であって100万円の権利金の授受があるものの媒介をする場合、依頼者双方から受領する報酬の合計額は11万円を超えてはならない。

2.宅地(代金1,000万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、売主から代理の依頼を受け、買主から媒介の依頼を受け、売買契約を成立させて買主から303,000円の報酬を受領する場合、売主からは489,000円を上限として報酬を受領することができる。

3.宅地(代金300万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の媒介について、通常の媒介と比較して現地調査等の費用が6万円(消費税等相当額を含まない。)多く要した場合、依頼者双方から合計で44万円を上限として報酬を受領することができる。

4.店舗兼住宅(1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借の媒介をする場合、依頼者の一方から受領する報酬は11万円を超えてはならない。

答えは2です。詳しい解説は「あこ課長の宅建講座 報酬②」を御覧ください。

あこ課長

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この記事を書いた人

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