報酬 低廉な空家等の特例の計算・貸借の報酬額 宅建2024

試験でも良く出る、低廉な空家等の特例の計算と、貸借の報酬額について学習します。

計算が続きますが、基本公式を押さえたら後は何パターンか問題を解いてみましょう。

「このパターンはこの公式！」というのがわかればコッチのものです。

計算問題ができれば、その公式を導き出すだけの知識もついているということです。

この単元が理解できているかどうかは、計算問題が解けるかどうかで判断しましょう。

低廉な空家等の特例

低廉な空家等の特例計算

通常の売買、交換の媒介、代理よりも現地調査等の費用を要するものに関して、通常の報酬額に加えて、現地調査等に要する費用相当額の報酬も受領できる。

依頼者である売主から受領するものに限られ、報酬限度額は180,000円（+税）が上限となる。

条件

①売買代金額（税抜）または交換の代金額（税抜/高い方の金額）が400万円以下の宅地・建物であること

②売買・交換の代理・媒介であること

③通常の売買・交換の媒介と比較して、現地調査等の費用を要するものであること

④売主や交換を行う依頼者から受ける報酬であること（買主や交換の相手方から受ける報酬は×）

⑤現地調査等に要する費用に相当する額であること→事前に依頼者の承諾が必要

低廉な空家等の特例 計算例

例）100万円の土地と110万円の建物（税込）売買　現地調査費用等に要する費用相当額6万円（税抜）の場合。

売主、買主双方の媒介の場合（課税業者）

①1,100,000÷1.1＝1,000,000  

②2,000,000×5％＝100,000　

これに現地調査費等60,000円（税抜）を足すことができる。

③100,000+60,000＝160,000円

④160,000×1.1＝176,000円

よって、売主からは176,000円、買主からは110,000円報酬を受け取ることができる。 　 

売主の代理の場合（課税業者）

（100,000×2+60,000）×1.1＝286,000円　報酬を受け取ることができる。

176,000×2＝352,000円にしないよう注意

貸借の報酬限度額

賃料をもとに報酬額を計算する

業者が受け取れる合計額は、媒介の場合でも代理の場合でも借賃の1ヵ月が上限となる。

複数の宅建業者が関与する場合

①各業者が受領できる限度額内

②複数業者全体として受け取ることができる額は、全業者を1人の業者とみなして受領できる限度額内

居住用建物と居住用建物以外の違い

居住用建物	居住用建物の貸借の媒介の場合 依頼者の承諾がない限り、依頼者の一方から受け取れる報酬は、借賃の1/2（0.5）ヶ月分+税が限度。 ※承諾があれば1/2ヶ月を超えて受け取ることができる（合計は1ヶ月上限）
居住用建物以外	居住用建物以外（宅地・事務所・店舗など）の貸借の場合 権利金を売買代金とみなして、限度額の算定をすることができる。 （売買の場合の物件価格のところに、権利金の額をあてはめて計算できる。） ※権利金とは権利設定の対価として支払われ、返還されないもののこと。（例；礼金） 借賃の1ヶ月分か、権利金から算出された金額のいずれか高い方を業者が選択できる。 ※定期建物賃貸借の再契約の場合にもあてはまる。

貸借の場合の計算例

居住用建物の場合

原則；居住用建物　月額100,000円 貸主・借主双方の媒介

一方から受け取れる報酬額は、賃料の1/2ヵ月分（55,000円）。

依頼者の承諾があれば、1/2ヵ月以上受け取ることができる。

貸主、借主から受け取れる合計報酬額は、賃料の1ヵ月分（110,000円）。　

居住用建物以外の場合

例外；事業用建物　月額300,000円 返還されない権利金5,000,000円 貸主・借主双方の媒介

権利金を売買代金とみなして計算すると、5,000,000×3％+6万円＝210,000円（税抜）。

代金額	報酬の限度額
200万円以下	代金額×5％
200万円超～400万円以下	代金額×4％+2万円
400万円超	代金額×3％+6万円

210,000円の報酬を、双方から受け取れるので、報酬限度額は420,000円。（税抜）

420,000円＞300,000円（通常の媒介報酬限度額）　　

よって、462,000円（420,000+消費税）を限度として報酬を受け取れる。

問題に挑戦！

宅地建物取引業者Ａ及びＢ（ともに消費税課税事業者）が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものの組合せはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。

ア. 土地付新築住宅（代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａは売主から代理を、Ｂは買主から媒介を依頼され、Ａは売主から211万2000円を、Ｂは買主から105万6000円を報酬として受領した。

イ. Ａは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃１か月分20万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金500万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。

ウ. 居住用建物（借賃１か月分10万円）について、Ａは貸主から媒介を依頼され、Ｂは借主から媒介を依頼され、Ａは貸主から８万円、Ｂは借主から５万5000円を報酬として受領した。なお、Ａは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.55か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。

1.ア、イ　2.イ、ウ　3.ア、ウ　4.ア、イ、ウ

答えの詳しい解説は「あこ課長の宅建講座　報酬2」を御覧ください。