報酬 低廉な空家等の特例の計算・貸借の報酬額 宅建2023

試験でも良く出る、低廉な空家等の特例の計算と、貸借の報酬額について学習します。

計算が続きますが、基本公式を押さえたら後は何パターンか問題を解いてみましょう。

「このパターンはこの公式！」というのがわかればコッチのものです。

計算問題ができれば、その公式を導き出すだけの知識もついているということです。

この単元が理解できているかどうかは、計算問題が解けるかどうかで判断しましょう。

低廉な空家等の特例

低廉な空家等の特例計算

通常の売買、交換の媒介、代理よりも現地調査等の費用を要するものに関して、通常の報酬額に加えて、現地調査等に要する費用相当額の報酬も受領できる。

依頼者である売主から受領するものに限られ、報酬限度額は180,000円（+税）が上限となる。

条件

①売買代金額（税抜）または交換の代金額（税抜/高い方の金額）が400万円以下の宅地・建物であること

②売買・交換の代理・媒介であること

③通常の売買・交換の媒介と比較して、現地調査等の費用を要するものであること

④売主や交換を行う依頼者から受ける報酬であること（買主や交換の相手方から受ける報酬は×）

⑤現地調査等に要する費用に相当する額であること→あらかじめ依頼者に対して説明、合意が必要

低廉な空家等の特例 計算例

例）100万円の土地と110万円の建物（税込）売買　現地調査費用等に要する費用相当額5万円（税抜）の場合。

売主、買主双方の媒介の場合（課税業者）

①1,100,000÷1.1＝1,000,000  

②2,000,000×5％＝100,000　

これに現地調査費等50,000円（税抜）を足すことができる。

③100,000+50,000＝150,000円

④150,000×1.1＝165,000円

よって、売主からは165,000円、買主からは110,000円報酬を受け取ることができる。 　 

売主の代理の場合（課税業者）

165,000+110,000＝275,000円　報酬を受け取ることができる。

165,000×2＝330,000円にしないよう注意

貸借の報酬限度額

賃料をもとに報酬額を計算する

業者が受け取れる合計額は、媒介の場合でも代理の場合でも借賃の1ヵ月が上限となる。

複数の宅建業者が関与する場合

①各業者が受領できる限度額内

②複数業者全体として受け取ることができる額は、全業者を1人の業者とみなして受領できる限度額内

居住用建物と居住用建物以外の違い

居住用建物	居住用建物の貸借の媒介の場合 依頼者の承諾がない限り、依頼者の一方から受け取れる報酬は、借賃の1/2（0.5）ヶ月分+税が限度。
居住用建物以外	居住用建物以外（宅地・事務所・店舗など）の貸借の場合 権利金を売買代金とみなして、限度額の算定をすることができる。 （売買の場合の物件価格のところに、権利金の額をあてはめて計算できる。） ※権利金とは権利設定の対価として支払われ、返還されないもののこと。（例；礼金） 借賃の1ヶ月分か、権利金から算出された金額のいずれか高い方を業者が選択できる。 ※定期建物賃貸借の再契約の場合にもあてはまる。

貸借の場合の計算例

居住用建物の場合

原則；居住用建物（非課税）月額100,000円 貸主・借主双方の媒介

一方から受け取れる報酬額は、賃料の1/2ヵ月分（税込55,000円）。

依頼者の承諾があれば、1/2ヵ月以上受け取ることができる。

貸主、借主から受け取れる合計報酬額は、賃料の1ヵ月分（税込110,000円）。　

居住用建物以外の場合

例外；事業用建物（課税）月額330,000円 権利金5,500,000円 貸主・借主双方の媒介

権利金を売買代金とみなして計算すると、5,000,000×3％+6万円＝210,000円（税抜）。

代金額	報酬の限度額
200万円以下	代金額×5％
200万円超～400万円以下	代金額×4％+2万円
400万円超	代金額×3％+6万円

税込231,000円の報酬を、双方から受け取れるので、報酬限度額は462,000円。

462,000円＞330,000円（通常の媒介報酬限度額）　　

よって、462,000円を限度として報酬を受け取れる。

問題に挑戦！

宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が受け取ることのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば誤っている。どこが誤っているのかを見つけ、理由を述べよ。

1.土地付中古住宅（代金500万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが売主Ｂから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ５万円（消費税等相当額を含まない。）多く要する場合、その旨をＢに対し説明した上で、ＡがＢから受け取ることができる報酬の上限額は280,800円である。

2.土地付中古住宅（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが買主Ｃから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ４万円（消費税等相当額を含まない。）多く要する場合、その旨をＣに対し説明した上で、ＡがＣから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。

3.中古住宅（１か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借について、Ａが貸主Ｅから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の貸借の媒介に比べ３万円（消費税等相当額を含まない。）多く要する場合、その旨をＥに対し説明した上で、ＡがＥから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。

4.居住の用に供する建物（１か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借であって100万円の権利金の授受があるものの媒介をする場合、依頼者双方から受領する報酬の合計額は11万円を超えてはならない。

答えは全部バツです。詳しい解説は「あこ課長の宅建講座　報酬②」を御覧ください。