宅建の勉強をする際、一番最初に学習する単元です。
不動産を売ったり、貸したりする、会社や人たちが、全員宅建業の免許が必要か？と言うとそうではありません。
「宅地」や「建物」の「取引」を「業」として行う時に、免許が必要となります。
免許を受けたもののことを宅地建物取引業者、いわゆる宅建業者と言います。
今回は宅建業の定義を学びましょう。
「取引態様の自ら貸借」「不特定多数を相手に反復継続」は、試験で何度も出ている重要ポイントです。
宅地の定義
①今現在、建物がある土地。（登記簿の地目ではなく、現況で判断する）
②建物を建てる目的で取引する土地。（今現在、建物がなくてもよい）
③用途地域内にある土地。（例外：公園・広場・道路・水路・河川は用途地域内でも宅地ではない）
建物の定義
屋根と柱がある工作物。
①一戸建て
②マンションの専有部分
③倉庫
取引の定義
取引態様と契約のタイプによって、取引に該当するかが決まる。（〇は取引に該当し、×は該当しない）
| 売買 | 交換 | 貸借 | |
| 自ら当事者 | 〇 | 〇 | × |
| 代理 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 媒介 | 〇 | 〇 | 〇 |
代理→依頼者の代理人として契約
媒介→仲介。契約を結ぶ権限なし
◎取引に該当しないもの
自ら貸借や、自ら転貸借は取引に該当しない。つまり、宅建業法上の規制を受けない。
マンション管理、建築請負、貸ビル業、貸駐車場、賃貸マンション経営も該当しない。
業の定義
不特定多数に反復、または継続して行うこと。
多数でも一定の範囲に限定されている場合は、対象が特定されているので業に該当しない。例)自社の従業員のみ
相手が「公益法人のみ、国その他宅建業法の適用がない者、友人や知人」を対象とする場合は、対象が限定されていないため、業に該当する。
持っている土地を一括で売る場合は、繰り返しや継続して行うわけではないので業に該当しない。
一括して代理・媒介を依頼しても、代理人や宅建業者が不特定多数に反復継続して契約を結ぶと、自ら当事者として「業」を行うことになってしまうので注意。
営利目的の有無は関係ない。学校法人や宗教法人のような公益法人が行う場合も業に該当する。無報酬でも業になる。
破産管財人が、破産財団の換価のため自ら売主となって、宅地建物の取引を反復継続して行うことは業には該当しない。
※ただし、代理・媒介を業として行う者は免許が必要となる。
免許が不要な人・団体
自ら貸借する人、自ら転貸借する人。
マンション管理、建築請負、貸ビル業、貸駐車場、賃貸マンション経営。
国、地方公共団体（独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社など）。
信託会社、信託業務を兼営する金融機関等。
みなし宅建業者。
事務所の定義
商業登記簿に登載されているかどうかは関係ない。
宅建業法上の事務所とは、
①本店（主たる事務所）直接宅建業を営んでいなくても、支店で営んでいるならば事務所にあたる。
②宅建業を営む支店（従たる事務所）ただし、宅建業を営んでいなければ、事務所としてカウントされない。
③継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くところ。
ただし、一時的な出張所は含まれない。案内所（モデルルームやイベントのテント）は事務所ではない。
問題に挑戦！
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述は誤っている。どこが誤っているのかを見つけ、理由を述べよ。（ただし、宅地建物取引業法の規定による）
1.Ａが、その所有する農地を区画割りして宅地に転用したうえで、一括して宅地建物取引業者Ｂに媒介を依頼して、不特定多数の者に対して売却する場合、Ａは免許を必要としない。
2.Cが共有会員制のリゾートクラブ会員権（宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの）の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合、Cは免許を受ける必要はない。
3.Dが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合、Dは、免許を必要としない。
4.宅地建物取引業者であるＥ（個人）が死亡し、その相続人ＦがＥの所有していた土地を20区画に区画割りし、不特定多数の者に宅地として分譲する場合、Ｆは免許を受ける必要はない。
答えは全部バツです。詳しい解説は「あこ課長の宅建講座 宅建業」を御覧ください。
あこ課長YouTube：あこ課長の宅建講座も併せてご覧ください。
ブログと連動していますので、さらに理解力がUPしますよ。
