宅建業を行うには免許が必要です。
不動産は大きなお金が動きますし、人々の大切な住居のことになりますので、適当な業者が適当な対応をすると、お客さんが困ります。
ですから、免許制にしているんですね。
免許の種類は事務所の設置場所によって、2種類に分けられます。
免許の更新や免許換えもあり、行わなかった場合、ペナルティがあります。
今回は免許の種類、免許の更新、免許換えについて学びましょう。
あこ課長免許の単元はボリュームがありますので、3回に分けて投稿しますね。
免許の種類
宅建業を行う場合は免許を受けなければいけない。※免許が必要なのは事務所だけ。案内所等は不要。
都道府県知事と国土交通大臣を免許権者という。
都道府県知事免許
1つの都道府県内に事務所を設置。※同じ都道府県にいくつも事務所があったとしても知事免許のみでOK。
都道府県知事免許を受けるには、直接、都道府県知事に申請する。
国土交通大臣免許
2つ以上の都道府県にまたがって事務所を設置。
国土交通大臣免許を受けるには、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して申請する。
免許を受けるには、免許権者である都道府県知事・国土交通大臣に申請するが、国土交通大臣免許を申請する場合は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して申請する。
免許権者は免許（免許更新含む）を与える際に、一定の条件を付けることができる。
免許の効力
免許の有効期間は5年間。
都道府県知事免許、国土交通大臣免許とも全国で有効。＝営業できる。
免許の更新
有効期間が満了後も業者として仕事を続ける場合、免許の更新が必要となる。
①更新申請は、有効期間満了日の90日前から30日前までの間に行う。
②適法に免許の更新申請をしたが、満了日が来ても免許権者から免許が出されていない場合は、有効期間の満了日から新たな免許が出るまでの間は、従前の免許が効力をもつ。
※免許が出てから5年ではなく、従前の免許の有効期間満了日の翌日から5年間ということに注意！
更新後の免許の有効期間は①②とも、従前の免許の有効期間の満了日の翌日から5年間有効。
免許換え
事務所が増えたり、減ったり、移転したときに、免許換えを行わなければならない。
事務所が増えたり、減ったりした結果、免許権者が変わることを免許換えという。
| 事由 | 免許換え | |
| A・B県にまたがり事務所があったが A県のみの事務所になった | A県知事へ直接免許換えの申請 |  |
| A県のみの事務所（主たる事務所）だったが A・B県の2か所に事務所を設けた | 主たる事務所の所在地を管轄するA県知事を 経由して、国土交通大臣に免許換えの申請をする |  |
| A県からB県に移転した（事務所は1つ） | B県知事へ直接免許換えの申請 |  |
免許の効力は新免許取得から5年間。※旧免許更新等は関係なくなるので、免許の更新と混同しないこと。
免許換えは宅建業をやめるわけではないので、廃業届けは必要ない。
国土交通大臣、都道府県知事は、新たに免許を与えたときは遅滞なく、その旨を従前の免許権者に通知する。
必要な免許換えをしなかった場合、免許が取り消される。
免許換えがなされるまでは、現に受けている免許は有効。
免許がなくても宅建業ができる特例
| 免許がなくても宅建業を営むことができる団体 | 宅建業の免許 |
| 国・地方公共団体 都市再生機構 地方住宅供給公社 | 不要 |
| 信託会社・信託業務を兼営する金融機関 | 不要 |
| 破産管財人（破産財団の換価のために自ら売主として売却する場合） | 不要 |
国や地方公共団体等から代理、媒介を受けた者、農業協同組合は宅建業の免許が必要。
信託会社・信託業務を兼営する金融機関の場合、国土交通大臣に「届出」をすれば国土交通大臣免許を受けたとされる。
宅建業法の免許規定が適用されないので、免許を受ける必要がない。よって、免許取消処分もない。
ただし、免許に関すること以外の宅建業法の規定は、指示処分等の監督処分も含めて適用される。
無免許営業の禁止
無免許営業や名義貸しは禁止され、違反すると厳しい処分がある。
名義貸しとは、他人に名義を貸して宅建業させること。
免許を受けているものに、自己の名義を貸した場合でも名義貸しに該当する。
個人の免許を法人の免許にすることはできない。
免許を取得していない限り、広告もできない。
実際に営業をしていなくても、宅建業者であるかのような嘘の表示や広告をしただけで罰則対象となる。
問題に挑戦！
次の記述は、宅地建物取引業法の規定によると誤っている。どこが誤っているのかを見つけ、理由を述べよ。なお、この問において「免許」とは、宅地建物取引業の免許をいう。
1.個人である宅地建物取引業者Aがその事業を法人化するため、新たに株式会社Bを設立しその代表取締役に就任する場合、B社はAの免許を承継することができる。
2.宅地建物取引業者Ｃ（乙県知事免許）が国土交通大臣に免許換えの申請を行っているときは、Ｃは、取引の相手方に対し、重要事項説明書及び宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面を交付することができない。
3.甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者(甲県知事免許)が、乙県所在の物件を取引する場合、国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければならない。
4.宅地建物取引業者Dは、免許の更新を申請したが、免許権者である甲県知事の申請に対する処分がなされないまま、免許の有効期間が満了した。この場合、Dは、当該処分がなされるまで、宅地建物取引業を営むことができない。
答えの詳しい解説は「あこ課長の宅建講座 免許1」を御覧ください。
あこ課長 YouTube：あこ課長の宅建講座も併せてご覧ください。
ブログと連動していますので、さらに理解力がUPしますよ。
