8種制限 クーリング・オフ/契約内容不適合責任の特約の制限/割賦販売契約の解除等の制限/割賦販売等における所有権留保等の禁止 宅建2023

前回に引き続き、宅建業者が自ら売主となる場合の、8種制限について学習しましょう。

過去12年、毎年出題されている単元になります。

8種制限は難しいイメージがありますが、覚えることが膨大というわけではないですし、ポイントをおさえて学習すれば大丈夫です。

インプットをしてアウトプットする。間違えた問題は再度インプットする、、、を繰り返していきましょう。

クーリング・オフ 民法と宅建業法

民法

民法では通常、債務不履行などの理由がなければ、契約の解除はできない。

申込みの撤回もできない。

宅建業法

宅建業法では業者が自ら売主となる場合において、「事務所等以外の場所」で行われた買受の申込みや売買契約は、原則として、買主は申込みの撤回または契約を解除することができる。

クーリング・オフできない場所

クーリング・オフのできない場所は買主が落ち着いて、冷静な判断ができた場所。

→事務所等。

※事務所や案内所は、自ら売主の業者の事務所・案内所だけでなく、代理や媒介業者の事務所・案内所も含む。

①宅建業者（自ら売主）の事務所。

②専任の宅建士の設置義務のある案内所等。土地に定着する施設（モデルルーム）。

×テント張りの案内所。

③代理、媒介業者の事務所。

④専任の宅建士の設置義務のある案内所等。土地に定着する施設（モデルルーム）。

×テント張りの案内所。

⑤買主が申し出た場合の自宅と勤務先。

×業者が申し出た場合の買主の自宅や勤務先。

×レストラン、喫茶店、ホテルのロビー。

申込みの場所と契約の場所が違う場合

買受けの申込みの場所と契約の場所が違う場合。

→申し込みをした場所が基準となる。

買受の申込み	契約の締結	クーリング・オフ
事務所等	事務所等以外	できない
事務所等以外	事務所等	できる

クーリング・オフが適用されない場合

売主がすでに物件を引き渡し、かつ、買主が代金を全額支払った場合は、双方とも履行終了のため、契約の解除ができない。

宅建業者が書面でクーリング・オフ可能なことを告げた日から8日間経過。

・物件の引き渡しが基準
・双方が履行終了させる
・移転登記だけでは×
・代金の一部支払いだけでも×　　
・全額支払いが必要

クーリング・オフの方法

クーリング・オフの意思表示は書面によって行う。

買主が契約を解除する場合は「解除します」と書面を発したときに効果が生じる。（発信主義）

よって、業者に到達しなくても、書面を発したときに解除したことになる。

クーリング・オフされたら契約関係はなかったことになるので、原状回復義務が生じる。

例）受け取った手付金等は全額返金する。

損害賠償請求や違約金の請求もできない。

宅建業法が定めているクーリング・オフ制度の規定に反するような、申込者に不利な特約は無効。

有利な特約ならOK。

「クーリングオフ（できるのに）できない」「損害賠償請求する」「違約金が発生する」等、業者が告げた場合、不当な行為等として、状況に応じ、指示処分や業務停止処分の対象となる。

契約内容不適合責任の特約の制限

民法

民法では、種類・品質に関して、契約の内容に適合していない場合は、買主は追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約の解除をすることができる。

買主がその不適合を知った時から1年以内に売主に通知しないと、原則として、その不適合を理由として責任追及することができない。

買主に不利な特約を結んでもよい。

「売主は担保責任を負わない」「引渡し後1年間のみ責任を負う」という特約でもOK。

宅建業法

宅建業法では業者自ら売主となる場合、民法で定める内容よりも買主に不利な特約は無効となる。

　例）「売主は担保責任を負わない」「引渡し後1年間のみ責任を負う」という特約はダメ。

特約が無効になった場合、民法の規定が適用される。

→【買主がその不適合を知った時から1年以内に売主に通知（期間制限）】

◎期間制限の例外

物件を買主に引き渡しの時から2年以上の期間を定めた場合は有効となる。

割賦販売契約の解除等の制限

民法

民法では割賦販売で履行遅滞に陥ったとしても、相当の期間を定めて催告をし、その期間内に履行されなければ契約を解除することができる。

口頭で催告OK、特約も自由。

宅建業法

宅建業法では業者自ら売主となる場合、割賦販売の支払いが滞っても30日以上の相当の期間を定めて、その支払いを書面で催告した後でなければ契約を解除できない。

また、残代金の一括請求もできない。

これらの定めに反する特約は無効。

割賦販売等における所有権留保等の禁止

民法

民法では所有権留保（代金支払い完了までは、所有権は売主にある）や、譲渡担保（担保にするものの所有権を債権者（売主）に移し弁済が済めば回復する）はOK。

宅建業法

宅建業法では所有権留保等は原則禁止。

宅建業者が自ら売主となって割賦販売契約締結や提携ローン付き販売をした場合には、原則、目的物を買主に引き渡すまでに、登記等の売主の義務を履行しなければならない。

◎所有権留保の場合の例外

①代金の額の10分の3以下しかお金を受け取っていない場合。

②受領額が代金の10分の3を超えていても、買主が抵当権の設定や保証人を立てるなどの担保設定をせず、または設定する見込みがない場合。

同じく譲渡担保も原則禁止、例外は受領額が10分の3以下。

問題に挑戦！

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述は誤っている。どこが誤っているのかを見つけ、理由を述べよ。

1.Ｂは、テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。その５日後、代金の全部を支払い、翌日に宅地の引渡しを受けた。この場合、Ｂは売買契約を解除することができる。

2.Ｂは、自ら指定した知人の宅地建物取引業者Ｃ（ＣはＡから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼を受けていない。）の事務所で買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられず、翌日、Ｃの事務所で契約を締結した場合、Ｂは売買契約を解除することができない。

3.Ｂは、喫茶店で買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、翌日、喫茶店で契約を締結した。その５日後、契約解除の書面をＡに発送し、その３日後に到達した。この場合、Ｂは売買契約を解除することができない。

4.Bから売買契約の解除があった場合で、この契約の解除が法的要件を満たし、かつ、Ａが手付金を受領しているとき、Ａは契約に要した費用を手付金から控除して返還することができる。

答えは全部バツです。詳しい解説は「あこ課長の宅建講座　8種制限②」を御覧ください。