建築基準法6　容積率 容積率の最高限度・容積率と道路・容積率の特例・異なる用途地域にまたがる場合・敷地面積の最低限度　宅建2026　

この単元は、ルールの正確な理解が問われる超重要テーマです。

ここで確実に押さえるべき最重要ポイントは2つあります。

1つ目は、前面道路の幅員が12m未満の場合、「前面道路の幅員 × 法定乗数（住居系は4/10、その他は6/10）」を計算し、都市計画で決められた「指定容積率」と比べて“小さい方（厳しい方）”を採用することです。2つ以上の道路に接しているときは「最も幅が広い方の道路」を基準にする点もセットで覚えておきましょう。

2つ目は、エレベーターの昇降路やマンションの共用廊下・階段は、延べ面積の計算から「まるまる除外（不算入）」できることです（地階の住宅等の1/3限度と混同しないように注意しましょう）。

計算問題が出題されることもありますが、手順さえ守れば確実に1点をもぎ取れるボーナス問題になります。まずは「道路が12m未満かどうか」をチェックする癖をつけて、落ち着いてステップを踏んでいきましょう。

容積率とは

容積率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。

容積率の最高限度

地域・区域	容積率の最高限度
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域・工業専用地域	5/10、6/10、8/10、10/10、15/10、20/10 のうちで都市計画で定める割合
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域・第二種住居地域 近隣商業地域 準住居地域・準工業地域	10/10、15/10、20/10、30/10、40/10、50/10 のうちで都市計画で定める割合
商業地域	20/10、30/10、40/10、50/10、60/10、70/10 80/10、90/10、100/10、110/10、120/10、130/10 のうちで都市計画で定める割合
工業地域	10/10、15/10、20/10、30/10、40/10 のうちで都市計画で定める割合
用途地域の指定のない区域	5/10、8/10、10/10、20/10、30/10、40/10 のうちで特定行政庁が定める割合

居住環境向上用途誘導地区内の一定の建築物の容積率は、居住環境向上用途誘導地区に関する都市計画において、定められた数値以下とすることが定められており、容積率の制限の緩和が可能となっている。

容積率と道路幅員

前面道路の幅員が12ｍ未満の場合は、容積率に制限がある。

前面道路の幅員が12ｍ以上の場合	前面道路の幅員が12ｍ未満の場合
指定容積率	①②のうち小さい方 ①指定容積率　②前面道路の幅員×法定乗数 →より厳しいものがその敷地の容積率となる

地域	法定乗数
住居系用途地域	4/10
その他	6/10

指定容積率20/10、前面道路幅員13ｍ、住居系用途地域の場合→容積率は20/10＝200％

指定容積率20/10、前面道路幅員6ｍ、住居系用途地域の場合→6×4/10＝24/10　＞20/10　＝200％（この場合、より厳しい200％となる）

異なる道路幅員による制限

建築物の敷地面積が2つ以上の道路に面している場合には、最も幅員の広い道路が前面道路になる。

建築物の敷地が都市計画に定められた計画道路に接する場合、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可した建築物については、当該計画道路を前面道路とみなして容積率を算定する。

容積率の特例

建築物の地階で、その天井が地盤面からの高さが1ｍ以下に あるものの住宅または老人ホーム、福祉ホーム等の用途に 供する部分の床面積	床面積合計の1/3を限度として延べ面積に算入しない
・建築物のエレベーターの昇降路部分の床面積 ・共同住宅または老人ホーム等の共用の廊下・階段等の床面積 ・宅配ボックスが設置された部分の床面積で一定の範囲内 ・容積率の算定の基礎となる延べ面積には、住宅または老人ホーム等に設ける 機械室その他これに類する建築物の部分（給湯設備等）で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものの床面積	延べ面積に算入しない
周囲に広い公園等がある建築物で、特定行政庁が、交通上、 安全上、防火上、衛生上支障がないと認めて 建築審査会の同意を得て許可したもの	その許可の範囲内で容積率の限度が緩和される

容積率の異なる敷地

容積率の異なる地域にまたがって建築物の敷地がある場合、容積率の限度は、

それぞれの地域に属する敷地の部分の割合に応じて按分計算により算出された数値となる。

敷地面積の最低限度

すべての用途地域で、必要に応じて都市計画により、200㎡を超えない範囲内で敷地面積の最低限度を定めることができる。

問題に挑戦！

建築基準法に関する次の記述は、マルかバツか。

1.建築物の容積率の制限は、都市計画において定められた数値によるものと、建築物の前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得た数値によるものがあるが、前面道路の幅員が12ｍ未満である場合には、当該建築物の容積率は、都市計画において定められた容積率以下でなければならない。

2.建築物の前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得た数値による容積率の制限について、前面道路が二つ以上ある場合には、それぞれの前面道路の幅員に応じて容積率を算定し、そのうち最も低い数値とする。

3.建築物の敷地が都市計画に定められた計画道路（建築基準法第42条第１項第４号に該当するものを除く。）に接する場合において、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可した建築物については、当該計画道路を前面道路とみなして容積率を算定する。

4.用途地域の指定のない区域内に存する建築物の容積率は、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し、都市計画において定められた数値以下でなければならない。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　容積率」を御覧ください。