不動産登記法　表題部・権利部・登記記録・登記の種類・相続登記　宅建2026

この単元は、民法の知識をベースにしつつも手続上の細かいルールが問われるため、苦手意識を持つ方が非常に多い分野です。

ここで絶対に押さえるべき重要ポイントは、表題部と権利部における申請義務の有無と、単独申請が認められる例外の理由の2点です。

特に権利に関する登記は原則として共同申請ですが、「相手方に申請を協力してもらう必要がない、あるいは相手がいない」という理由があるものだけが単独申請を許されています。

暗記に頼って丸暗記しようとすると数字や用語の多さに挫折してしまいますが、制度の作られた背景や理由をセットで理解すれば、本番でも迷わず正誤を判断できます。

不動産登記法とは

不動産の対抗要件である登記について定めている。

登記

登記は登記官が登記簿に登記事項を記録することによって行う。

この記録を登記記録といい、登記記録は表示に関する登記や、権利に関する登記について、1筆の土地、または1個の建物ごとに作成される電磁的記録である。

登記記録

表題部と権利部に分かれる

登記記録は表題部と権利部に分かれていて、権利部は甲区、乙区に区分される。

表題部

表示に関する登記

土地は所在、地目、地積等が記載され、建物は所在、種類、構造等が記載される。

表題部は登記申請義務がある。

表題部に登記しても、第三者に対する対抗力はない。

建物を新築したり、滅失（解体など）した場合は、1か月以内に表題登記、または滅失登記の申請を行う必要がある。

地目や地積、建物の種類や構造等に変更があった時も、1か月以内に変更登記の申請が必要。

権利部

権利に関する登記。

甲区は所有権に関する事項。

乙区は所有権以外の権利に関する事項。（抵当権など）

権利部は登記申請義務がない。

権利部に登記すると、第三者に対する対抗力がある。

登記手続き

登記によって直接利益を受ける人を登記権利者、登記によって直接不利益を受ける人を登記義務者という。

原則	例外
登記は原則、申請主義 ・当事者の申請または 　官公庁の嘱託による ・権利に関する登記は申請義務なし	表示に関する登記については、登記官が職務として行う(職権主義） ・申請義務あり→表示に関する登記 ・相続登記も申請義務あり
権利に関する登記は 原則、共同申請 ・登記権利者および 　登記義務者が共同して行う	単独申請できる ①登記手続をすべきことを命ずる確定判決による登記 ②相続または法人の合併による権利移転の登記　 ③相続人に対する遺贈による所有権の移転登記 ④登記名義人の氏名等の変更の登記または更正の登記 ⑤所有権保存の登記 ⑥仮登記義務者の承諾があるとき、また、仮登記を命ずる処分があるときの仮登記 ⑦仮登記の抹消 ⑧起業者が行う不動産の収用による所有権の移転の登記 ⑨売買契約から10年を経過している買戻特約登記の抹消

登記の申請

登記の申請は

①電子情報処理組織（インターネットに接続されたコンピュータ）等を使用したオンライン申請

②書面（磁気ディスク含む）を登記所に提出する方法　

③郵送による申請

のいずれかによって行う。

登記手続きに必要な情報

申請情報	登記の申請に必要な情報　　①申請人の氏名・住所②登記の目的 ③土地の場合は所在・地番・地目・地積 ④建物の場合は所在・家屋番号・床面積など
登記原因証明情報	権利に関する登記の場合、登記原因を証明する情報が必要（売買契約書など）
代理権限証明情報	・代理人（司法書士など）によって登記するときは、その代理人の権限を証明する情報が必要 ・代理人の権限は本人が死亡しても消滅しない
登記識別情報	・登記権利者と登記義務者が共同申請する場合、登記義務者の登記識別情報が必要 ・登記識別情報を紛失した場合でも再発行はされない 登記識別情報を提供できない時は①②の方法で本人確認を行う ①登記官による事前通知制度②資格代理人による本人確認制度

登記が完了すると、登記完了証が交付される。

登記事項証明書の交付等

登記記録は誰でも登記官に対し、手数料を納付して、記録されている事項の全部または一部を証明した書面（＝登記事項証明書）の交付を請求することができる。
また、登記記録に記録されている事項の概要を記載した書面（＝登記事項要約書）の交付も請求することができる。

交付方法は登記所での直接交付が原則だが、郵送ですることもできる。

登記名義人が犯罪被害者等で、住所が公開されるとその人の生命・身体に危害を及ぼすおそれ等ある場合、申出があれば登記事項証明書等にはその住所に代わる事項を記載しなければならない。

誰でも登記官に対し、手数料を納付して、登記簿の附属書類のうち一定の図面の全部または一部の写しの交付や図面の閲覧を請求することができる。（地積測量図・建物図面・各階平面図など）

第三者が上記以外の附属書類の閲覧を請求する場合は、正当な理由があると認められる者でなければならない。登記を申請した本人の場合は、自己を申請人とする登記記録の附属書類の閲覧を請求することができる。

相続登記

相続や遺言により不動産を取得した相続人は、相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から3年以内に所有権移転登記を申請しなければならない。

相続登記後に、遺産分割があった場合、遺産分割により法定相続分を超えて不動産の所有権を取得した相続人は、遺産分割の日から3年以内に所有権移転登記を申請しなければならない。

正当な理由がないのに申請しなかった場合は、10万円以下の過料となる。

不動産を取得した相続人は登記官に対して、①相続が開始したこと②自分が相続人であることを申し出ることができる。相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内にこの申出をしたものは、相続登記の申請義務を履行したものとみなされる。

登記官はこの申出があったときは職権で、その旨、申出をした者の氏名・住所等を所有権の登記に付記することができる。

問題に挑戦！

不動産の登記の申請に関する次の記述はマルかバツか。

1.所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。

2.仮登記の登記義務者の承諾がある場合であっても、仮登記権利者は単独で当該仮登記の申請をすることができない。

3.二筆の土地の表題部所有者又は所有権の登記名義人が同じであっても、持分が相互に異なる土地の合筆の登記は、申請することができない。

4.二筆の土地の表題部所有者又は所有権の登記名義人が同じであっても、地目が相互に異なる土地の合筆の登記は、申請することができない。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　不動産登記法1」を御覧ください。