賃貸借　賃借権の対抗要件・賃貸人の地位の移転・譲渡や転貸借・敷金返還　宅建2026

この単元は、登場人物が貸主・借主・第三者と3人に増えるうえ、それぞれの関係性が途中で変化するため、本試験で頭が混乱しやすいゾーンです。

ここで絶対に押さえるべき最重要ポイントは、転貸（また貸し）における大元の契約が解除された際の転借人の運命と、敷金が次の人に引き継がれるかどうかの主語の違いの2点です。

特に大元の契約が「借主の家賃滞納（債務不履行）」で終わった場合、転借人はどれだけ真面目に家賃を払っていても一発で退去させられますが、「お互いの話し合い（合意解除）」で終わった場合は追い出されないという違いは狙われます。

こうした複雑な相関関係を暗記だけで突破するのは不可能ですので、問題文を読んだら必ず紙に登場人物の配置図を書く習慣をつけましょう。

賃借権の対抗要件

賃借人は賃借権の登記が、不動産の賃借権の対抗要件となる。

賃借人には登記請求権が認められない。

賃貸人の地位の移転

賃借人に対抗要件が備わっている場合は、賃貸不動産の所有権が移転されれば、原則として賃貸人の地位も移転する。

賃借人に対抗要件が備わっていない場合は、譲渡人と譲受人との合意があれば、賃借人の承諾なしに、移転させることができる。

ただし、賃料請求など賃貸人の地位を賃借人に主張するには、新所有者は所有権移転登記を備える必要がある。

賃借権の譲渡・賃借物の転貸

賃借人が賃借権を他の人に譲り渡すことを賃借権の譲渡という。

賃借人が借りているものを他の人にまた貸しすることを賃借物の転貸という。

賃借人が賃借権の譲渡や、賃借物の転貸をするときは、賃貸人の承諾が必要。

賃借権の譲渡、転貸の効果

譲渡

賃借人が賃借権を譲渡した場合には、譲受人が新賃借人となり、賃貸人と旧賃借人の関係は終了する。

転貸

賃借人が賃借物を転貸しても、賃貸人と賃借人の関係は終了しない。

賃貸人は賃借人に対して、賃料の請求をする。

※賃借人が賃料を支払わない場合には、賃貸人は転借人に対して、直接賃料を請求できる。

無断譲渡、転貸の禁止

無断で譲渡、転貸をした場合は、原則として賃貸人は契約を解除することができる。

※ただし、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は、賃貸人は契約を解除することはできない。

契約解除

Bの債務不履行によるAB間の契約解除した場合 Cは転借権をAに対抗できない。AはCを追い出せる。

AがBの賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除する場合、AはBに対して催告すればよい。 Cに通知をする必要も、代わって賃料を支払う機会を与える必要もない。

AとBの間で賃貸借契約を合意解除した場合 AはCを追い出せない。（Aは解除の効果をCに対抗できない） ※解除当時、AがBの債務不履行による解除権を有していればCに対抗できる。つまり、追い出せる。

敷金返還

敷金とは賃借人から賃貸人に交付される金銭。

将来、賃料等未払いがあった時などのために、賃貸人にとって担保の役割をもつ。

敷金の返還は賃貸借契約が終了し、賃貸物を明け渡した後、または賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときに行う。

※賃借人が敷金を返してもらうには、先に明け渡す。明け渡しと敷金の返還は同時履行の関係ではない。

未払い賃料などを控除した残額について、賃借人の敷金返還請求権が発生する。

賃貸人が同意しない限り、賃借人は延滞賃料などを敷金から控除するよう請求することはできない。

賃貸人・賃借人の変更

所有権の譲渡があり賃貸人が変わった場合、敷金返還債務は原則として新賃貸人に承継される。

賃借権の譲渡があり賃借人が変わった場合、敷金返還請求権は原則として新賃借人に承継されない。

問題に挑戦！

ＡがＢ所有の建物について賃貸借契約を締結し、引渡しを受けた場合に関する次の記述は、民法の規定及び判例によれば、マルかバツか。

1.ＡがＢの承諾なく当該建物をＣに転貸しても、この転貸がＢに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、ＢはＡの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。

2.ＡがＢの承諾を受けてＤに対して当該建物を転貸している場合には、ＡＢ間の賃貸借契約がＡの債務不履行を理由に解除され、ＢがＤに対して目的物の返還を請求しても、ＡＤ間の転貸借契約は原則として終了しない。

3.ＡがＥに対して賃借権の譲渡を行う場合のＢの承諾は、Ａに対するものでも、Ｅに対するものでも有効である。

4.ＡがＢの承諾なく当該建物をＦに転貸し、無断転貸を理由にＦがＢから明渡請求を受けた場合には、Ｆは明渡請求以後のＡに対する賃料の全部又は一部の支払を拒むことができる。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　賃貸借2」を御覧ください。