この単元は宅建業法のスタート地点であり、ここを間違えると後の「免許」や「重要事項説明（35条）」などの学習すべてに影響する最重要項目です。
特に試験で狙われやすいのは、「自ら貸借（大家業）は取引にあたらない」という点や、用途地域内でも「広場・公園・道路・水路・河川は宅地ではない」といった例外規定です。
「当たり前」と思える用語ほど、試験では巧妙なひっかけ問題として登場します。
「なんとなく」で流さず、定義の境界線を今のうちにハッキリと引いておきましょう！
宅地の定義
①今、建物が建っている土地。（登記簿の地目ではなく、現況で判断する）
②将来、建物を建てる目的で取引する土地。（今現在、建物がなくてもよい）
③用途地域内にある土地。（例外：公園・広場・道路・水路・河川は用途地域内でも宅地ではない）
建物の定義
屋根と柱がある工作物。
①一戸建て
②マンションの専有部分
③倉庫
④学校、病院、官公庁施設等の公共施設
※リゾートクラブ会員権の売買も、建物の売買とみなされます。
取引の定義
取引態様と契約のタイプによって、取引に該当するかが決まる。（〇は取引に該当し、×は該当しない）
| 売買 | 交換 | 貸借 | |
| 自ら当事者 | 〇 | 〇 | × |
| 代理 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 媒介 | 〇 | 〇 | 〇 |
代理→依頼者の代理人として契約
媒介→仲介。契約を結ぶ権限なし
◎取引に該当しないもの
自ら貸借や、自ら転貸借は取引に該当しない。つまり、宅建業法上の規制を受けない。
マンション管理、建築請負、貸ビル業、貸駐車場、賃貸マンション経営も該当しない。
業の定義
不特定多数に反復継続して行うこと。
多数でも一定の範囲に限定されている場合は、対象が特定されているので業に該当しない。例)自社の従業員のみ
相手が「公益法人のみ、国その他宅建業法の適用がない者、友人や知人」を対象とする場合は、対象が限定されていないため、業に該当する。
持っている土地を一括で売る場合は、繰り返しや継続して行うわけではないので業に該当しない。
一括して代理・媒介を依頼しても、代理人や宅建業者が不特定多数に反復継続して契約を結ぶと、自ら当事者として「業」を行うことになってしまうので注意。
営利目的の有無は関係ない。学校法人や宗教法人のような公益法人が行う場合も業に該当する。無報酬でも業になる。
破産管財人が、破産財団の換価のため自ら売主となって、宅地建物の取引を反復継続して行うことは業には該当しない。
※ただし、破産管財人から依頼を受けて代理・媒介を業として行う者は免許が必要となる。
免許が不要な人・団体
自ら貸借する人、自ら転貸借する人。
マンション管理、建築請負、貸ビル業、貸駐車場、賃貸マンション経営。
国、地方公共団体（独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社など）。
信託会社、信託業務を兼営する金融機関等（届出をすることでみなし業者となる）。
取引の結了の範囲内で宅建業者とみなされる者。
事務所の定義
商業登記簿に登載されているかどうかは関係ない。
宅建業法上の事務所とは、
①本店（主たる事務所）直接宅建業を営んでいなくても、支店で営んでいるならば事務所にあたる。
②宅建業を営む支店（従たる事務所）ただし、宅建業を営んでいなければ、事務所としてカウントされない。
③継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くところ。
ただし、一時的な出張所は含まれない。案内所（モデルルームやイベントのテント）は事務所ではない。
問題に挑戦！
宅地、建物に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によればマルかバツか。
1.宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、道路、公園、河川、広場及び水路に供せられているものは宅地には当たらない。
2.建物の一部の売買の代理を業として行う行為は、宅地建物取引業に当たらない。
3.建物とは、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するものをいうが、学校、病院、官公庁施設等の公共的な施設は建物には当たらない。
4.宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地をいい、その地目、現況によって宅地に当たるか否かを判断する。
答えの詳しい解説は「あこ課長の宅建講座 宅建業」を御覧ください。
あこ課長YouTube：あこ課長の宅建講座も併せてご覧ください。
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