宅建業者の業務規制 モラル・規制事項・禁止事項 宅建2024

業務規程や禁止事項について学習します。

主に、業者のモラルや規制事項、禁止事項についてです。

ここは常識で考えれば問題が解けるところなので、絶対1点取りたい単元です。

宅建業者の業務

宅建業者が正しく業務を行うため、注意事項や禁止事項が定められている。

業務における諸規定

宅建業者は取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない。

加えて、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければならない。

宅建業者は、その業務に関して行うべき登記・物件の引渡し・取引に係る対価の支払いを不当に遅延してはならない。

守秘義務

業務上、お客さんの秘密に接することがあるが、正当な理由なく、業務上知り得た秘密を他に漏らしてはならない。

お客さん本人の承諾があった場合は、守秘義務の対象外になる。

裁判所での証言などは正答理由に該当するので、証言をしたからと言って守秘義務違反とは言われない。

宅建業者だけでなく、従業者も守らなくてはならない。

宅建業者が廃業した後や、従業員が辞めた後も同様である。

告知義務

宅建業者はお客さんに対して、契約の締結について勧誘するとき、または、その契約の申込みの撤回や解除、もしくは取引によって生じた債務の行使を妨げるため、故意に事実を告げなかったり、または不実のことを告げてはならない。

例）重要事項の説明事項、供託所等に関する説明事項、契約書面の記載事項、その他、交通等の利便、取引の関係者の資力・信用に関する事項など。

告知義務のある事項は、従業員の誰かが告げればよく、宅建士が告げる必要はない。

契約締結誘引の禁止

宅建業者は手付について貸付け、その他信用の供与をすることによって、契約締結の誘引をしてはいけない。

数回に分けて手付を受領する分割払いも不可。

※代金値引きや手付の減額、手付金借入のあっせん、売買代金の貸借あっせんは可能である。

媒介報酬を分割受領することは可能。

誘引する行為自体が禁止されているので、契約に至ったかどうか関係なく罰則の対象になる。

宅建業者間の取引にも適用される。

業務における禁止事項

勧誘するにあたって、利益を生ずることが確実であると誤解させるような断定的判断や、取引物件に関する将来の環境・交通等の利便について誤解を生じさせるような断定的判断等を提供してはいけない。

過失でも、契約に至らなくてもNG。

宅建業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、すでに受領した預り金を返還することを拒んではいけない。

相手方が解約手付による解除をする場合に、正当な理由なく、解除を拒んだり、妨げる行為をしてはいけない。

契約締結の勧誘

①勧誘に先立ち宅建業者の商号、または名称、勧誘を行う者の氏名、契約締結の勧誘目的である旨を告げずに勧誘してはいけない。

②お客さんが契約締結拒否の意思（勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思も含む）を表示しているのに勧誘を継続してはいけない。

③迷惑を覚えさせるような時間に電話や訪問すること、深夜の勧誘等私生活の平穏を害するような方法により困惑させてはいけない。

④正当な理由なく、契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒んではいけない。

業務に関する行為取消制限

個人の宅建業者（未成年を除く）が、宅建業の業務に関し行った行為は、行為能力の制限によっては取り消すことができない。

免許欠格事由のなかで、「心身の故障により宅建業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの」とあるが、成年被後見人などであっても免許を受けられる場合がある。

免許を受けたが、都合が悪いときだけ「制限行為能力者」として取消できたらお客さんが困るので、行為能力の制限によっては取消しができない。

問題に挑戦！

宅地建物取引業者が売主である新築分譲マンションを訪れた買主Ａに対して、当該宅地建物取引業者の従業者Ｂが行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。

Ａ：眺望の良さが気に入った。隣接地は空地だが、将来の眺望は大丈夫なのか。Ｂ：隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。

イ. Ａ：先日来たとき、５年後の転売で利益が生じるのが確実だと言われたが本当か。Ｂ：弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件が良く、また、近隣のマンション価格の動向から見ても、５年後値上がりするのは間違いありません。

ウ. Ａ：購入を検討している。貯金が少なく、手付金の負担が重いのだが。Ｂ：弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。

エ. Ａ：昨日、申込証拠金10万円を支払ったが、都合により撤回したいので申込証拠金を返してほしい。Ｂ：お預かりした10万円のうち、社内規程上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。

答えの詳しい解説は「あこ課長の宅建講座　業務規制」を御覧ください。