地価公示法 地価公示手続きの流れ・公示価格の効力・土地鑑定委員会・不動産鑑定士 宅建2026　

この単元は、前回の「不動産鑑定評価基準」と並んで出題される単元ですが、覚えるべき手続きやキーワードが明確にパターン化されているため、出題されれば確実に1点を拾える「大当たりのボーナス単元」です。

ここで確実に押さえるべき最重要ポイントは2つあります。

1つ目は、一般の土地取引を行う者は公示価格を「指標として取引を行うよう努めなければならない（努力義務）」にすぎないのに対し、不動産鑑定士が正常な価格を求める場合や公共事業の土地取得・補償金算定では公示価格を「規準としなければならない（義務・拘束力あり）」という明確な違いです。

2つ目は、標準地に建物や地上権などの権利が付いていても、それらの権利が「一切ないもの（更地）」として評価すること、そして官報に公示されるのは「1㎡あたりの単位面積あたり価格」であり「土地全体の価格の総額」ではないことです。

登場人物（土地鑑定委員会、不動産鑑定士、関係市町村長）の役割分担を意識して整理し、本試験のひっかけ肢を落ち着いて見抜けるように仕上げていきましょう。

地価公示法

土地の価格を判定して、その価格を国民に公表するという一連の流れを地価公示という。

地価公示法は、都市やその周辺の地域などで、地価公示の対象となる標準地を選定しその正常な価格を公示することで、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、公共の利益となる事業地に対する適正な補償金の額の算定にも役立て、適正な地価の形成に寄与することをその目的としている。

公示価格とは標準地の1㎡あたりの価格が示される。この価格が「正常な価格」つまり、土地について自由な取引が行われるとした場合において、通常ならば成立すると認められる価格である。

標準地に建物が建っている場合や、借地権が設定されている土地であった場合でも、それらの建物や借地権を「ないもの」として、更地としての価格を求める。

土地鑑定委員会は国土交通大臣が任命した土地鑑定委員で構成されている。

地価公示の手続き

①標準地の選定

標準地は都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして、国土交通省令で定める区域（公示区域内）の土地から土地鑑定委員会が選定する。

※公示区域→国土交通大臣が定める。標準地→土地鑑定委員会が選定する。

標準地は自然的および社会的条件から見て、類似の利用価値を有すると認められる地域において土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定しなければならない。

②鑑定評価

標準地について、2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行う。

標準地について、近傍類地の取引価格から算出される推定の価格、近傍類地の地代などから算定される推定の価格、および同等の効用を有する土地の造成などに要する推定の費用の額を勘案して、鑑定評価を行う。

③審査・判定

鑑定資料を基に、土地鑑定委員会が基準日（1月1日現在）の正常な価格について判定する。

④官報で公示

毎年1回、土地鑑定委員会は官報で地価公示を行う。

公示事項は①標準地の単位面積あたりの価格②価格判定の基準日③標準地の地積及び形状④標準地およびその周辺の土地利用の現況⑤その他国土交通省令で定める事項

標準地およびその周辺の土地利用の現況も公示の対象に含まれるが、標準地の価格の総額は公示されない。

⑤図書の送付

土地鑑定委員会は公示後、すみやかに関係市町村長に対して図書を送付する。

①公示した事項のうち、当該市町村が属する都道府県に存在する標準地に係る部分を記載した書面。

②当該標準地の所在を表示する図面。

⑥図書の閲覧

関係市町村長は図書を市町村の事務所において、その図面を一般の閲覧に3年間公開する。

公示価格の効力

公示価格は不動産取引を行う場合は指標とするよう、努めなければならない。

指標となる公示価格は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準値についてのもの。

一般の土地取引の場合	公示価格を指標として取引するよう 努めなければならない
・不動産鑑定士が公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合で 　当該土地の正常な価格を求めるとき ・公共事業の用に供する土地の取得価格の算定や 　収用する土地に対する補償金額を算定するとき	公示価格を規準としなければならない

規準とは指標と比べて類似の1または2以上の標準地との比較を行い、その結果に基づいて公示価格との均衡を保たせること。指標より拘束力が強い。

問題に挑戦！

地価公示法に関する次の記述はマルかバツか。

1.土地鑑定委員会は、標準地の正常な価格を判定したときは、標準地の単位面積当たりの価格のほか、当該標準地の地積及び形状についても官報で公示しなければならない。

2.正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引（一定の場合を除く。）において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に建物がある場合には、当該建物が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。

3.公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる１又は２以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。

4.公示区域とは、都市計画法第４条第２項に規定する都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域のうち、国土利用計画法第12条第１項の規定により指定された規制区域を除いた区域をいう。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　地価公示法」を御覧ください。