今回は、不動産鑑定評価基準を学習します。
次回解説する「地価公示法」と、毎年、どちらかが試験で出題されています。
不動産鑑定評価基準は深堀りすると沼るので、勉強する箇所は例年試験に出題されているようなところだけで良いです。
鑑定評価の方式・手法と、不動産の価格を学習すればOKです。
実際に計算して価格を出すことはしませんので、大事なワードを暗記して、過去問でアウトプットを繰り返せば1点取れます。
あこ課長地価公示法とどちらかが出題されます
不動産鑑定評価基準
不動産の鑑定評価を行うための基準。
原則として、この3つの方式から、対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の手法を適用すべきとされている。
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。
不動産の鑑定評価で求める価格
①正常価格（原則）
市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で、合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格。
売り手と買い手に特別な事情がない状態で双方が納得した不動産を売買する取引価格。
②限定価格
市場性を有する不動産について、不動産と取得するほかの不動産との併合などに基づき、正常価格と同一の市場概念の下において、形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価格。
隣接地を購入することにより、価格の上昇を踏まえた価格。
売買当事者が限定される価格。
③特定価格
市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的のもとで、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより、正常価格と同一の市場概念のもとにおいて、形成されるであろう市場価格と乖離することとなる価格。
「民事再生法」に基づいて、今すぐ法人が所有する不動産を売却（早期売却）とした場合を想定した価格。
「資産の流動化に関する法律」に基づいて投資家に示すための不動産の価格。
④特殊価格
市場性を有しない不動産について、利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格。
重要文化財の指定を受けたお寺など、その保存を目的として評価を行う場合の価格。
不動産鑑定評価方式
原価法
今すでに建っている建物を取り壊したと仮定して、同じ建物をもう一度建てたときの費用→再調達原価：3000万円。
建物や設備が老朽化した分の価格（耐用年数）→減価修正：750万円。
再調達原価を求めることが容易な造成地、埋立地には使える。
既成市街地の土地は再調達原価を算定するのが難しいので一般に原価法は適用しない。
近くにスーパーなどができると住宅との価値があがるので、それを価格に反映できる。
取引事例比較法
★は取引事例比較法における取引事例のみでなく、原価法における建設事例や、収益還元法における収益事例にも当てはまる。
取引事例は原則として、近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存在する不動産から選択し、 必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺地域に存する不動産から選択する。
多数の取引事例に事情補正及び時点修正を加えて算出。
投機的取引事例は含まない。
取引のほとんどない地域や、取引が極めて少ない不動産には適用困難。
収益還元法
対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益（収益ー費用）と、最終的な売却価格から、現在の対象不動産の試算価格（収益価格）を求める。
賃貸用不動産のほか、マイホーム用地等の自用の不動産の価格を求める場合にも、賃貸を想定することによって適用できる。
重要文化財などの市場性を有しない不動産には使えない。
問題に挑戦！
不動産の鑑定評価に関する次の記述は誤っている。不動産鑑定評価基準によれば、どこが誤っているのかを見つけ、理由を述べよ。
1.収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。
2.鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか１つ選択して、適用すべきである。
3.限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。
問題の解説は「あこ課長の宅建講座 不動産鑑定評価基準」を御覧ください。
あこ課長YouTube：あこ課長の宅建講座も併せてご覧ください。
ブログと連動していますので、さらに理解力がUPしますよ。
