都市計画法7　開発許可1　開発行為　土地の区画形質の変更　面積・建築物の例外　宅建2026

この単元は、開発行為に該当するかどうか、そして許可が必要か不要かを判定するパズルのような分野です。

ここで確実に押さえるべき最重要ポイントは2つあります。

1つ目は、1ha（10,000㎡）未満の野球場や遊園地を作るための造成は、そもそも「開発行為に該当しない」ため、どんな区域であっても開発許可は不要となることです。

2つ目は、学校や病院、社会福祉施設は一見すると公益性が高そうですが、法律上は「公益上必要な建築物」の例外には含まれず、開発許可が必要になることです。

問題を解く際は、「①そもそも開発行為に該当するか？」「②該当する場合、許可不要の例外にあてはまるか？」という2段階の思考プロセスを必ず踏むようにしてください。この手順を守るだけで、引っかけ問題の正答率が劇的に上がりますよ。

開発許可制度

乱開発を防止し、不良な市街地の形成を防ぐための制度。

開発行為をするものは、日本全国どこでも原則として、あらかじめ都道府県知事（政令指定都市等ではその指定都市等の長）の許可を受けなければならない。

開発行為とは主として、建築物の建築、または、特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更（造成工事）。

土地の区画形質の変更とは

開発行為に該当する建築物

建築物の建築

一戸建て、ビル、マンションの新築、増改築、移転など。

特定工作物

第一種特定工作物

周辺地域の環境の悪化をもたらすおそれのある工作物。コンクリートプラント、アスファルトプラントなど。

第二種特定工作物

ゴルフコース→規模に関わらず。

野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地・動物園・墓園など→1ha以上

※1haとは10,000㎡（例：100ｍ×100ｍの土地）

開発許可不要の例外

例外として、開発許可が不要となる場合がある。

小規模な開発行為

市街化区域	1,000㎡未満 ・三大都市圏の一定区域は500㎡未満 ・都道府県は条例で300㎡以上1000㎡未満の範囲で定めることができる
市街化調整区域	例外なし
非線引き区域	3,000㎡未満
準都市計画区域	3,000㎡未満
それ以外の区域	10,000㎡未満

農林漁業用の建築物

市街化区域	例外なし
市街化調整区域 非線引き区域 準都市計画区域 それ以外の区域	・農林漁業用の建築物（畜舎、温室、サイロ、農機具収納施設など） 　を建築するために行う開発行為や、農林漁業を営む者の居住用建築物 　を建築するために行う開発行為は【許可不要】 ・加工、貯蔵、処理のための建築物は【許可必要】

その他の建築物

市街化区域 市街化調整区域 非線引き区域 準都市計画区域 それ以外の区域

・公益上必要な建築物を建築するための開発行為（駅舎、図書館、公民館、変電所、博物館等） ・都市計画事業の施行として行う開発行為 ・非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為 ・通常の管理行為、軽易な行為等（仮設建築物の建築、車庫の建設） ・土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業等の施行として行う開発行為

社会福祉施設、病院、診療所などの医療施設、学校などは開発許可必要。

国、都道府県等が行う開発行為については、知事との協議の成立をもって許可があったものとみなす。

問題の解き方

問題に挑戦！

都市計画法の開発許可に関する次の記述は、マルかバツか。

1.市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為であれば、常に開発許可は不要である

2.市街化区域内において、農業の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為であれば、常に開発許可は不要である。

3.準都市計画区域内において、都市計画事業に当たる民間事業者が行う3,000㎡の住宅団地建設のための開発行為であれば、常に開発許可は不要である。

4.都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、都市計画事業に当たらない民間事業者が行う5,000㎡の住宅団地建設のための開発行為であれば、開発許可は必要である。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　開発許可1」を御覧ください。