土地区画整理法 仮換地・換地処分・仮換地の指定の効果・通知と公告 宅建2023　

今回も前回に引き続き、土地区画整理法について学習します。

似た用語が出てきたり、イメージしにくいものも多いですが、繰り返しインプットをして、過去問を解けば、1点取れる単元です。

今回も図を多めにして、分かりやすく解説します。

最後にアウトプット問題も用意していますので、チャレンジしてみてください。

仮換地の指定

土地の区画形質の変更、公共施設の新設、変更のため、または換地処分を行うため必要がある場合に行われる。

組合施行の場合は総会などの同意、公的施行の場合は、土地区画整理審議会の意見を聴くことが必要。

仮換地の指定は、その仮換地の所有者等と従前の宅地の所有者等に対して一定の事項を通知して行う。

通知する内容は、仮換地の位置、地積と、仮換地指定の効力発生日。

従前の宅地について借地権等その他の宅地を使用・収益することができる権利を有する者があるときは、使用するところがわかるように仮換地となる宅地を指定しなければならない。

使用収益権のない抵当権者に対しては、仮換地の指定は不要。

仮換地の指定の効果

通常の場合～仮換地の指定の効力発生日から換地処分の公告日まで～

従前の宅地の所有者等（A）	仮換地について使用収益することができる 従前の宅地について、使用収益することができない 処分（売却や抵当権の設定）は従前の宅地において行う
仮換地の所有者等（B）	仮換地について使用収益することができない 仮換地の処分（売却や抵当権の設定）はできる

A;従前の宅地について権原に基づき、使用し、または、収益することができる者。

B;仮換地について権原に基づき、使用し、または、収益することができる者。

甲土地は換地処分の公告の日まで、施行者が管理をするので、Aの同意なく工事ができる。

甲土地上の建物を、移転、除去する必要がある場合は、原則として施行者が移転をする。

仮換地の使用収益開始日を別に定めた場合

施行者は、仮換地が使えないような特別の事情がある場合、使用・収益を開始できる日を仮換地指定の効力発生日とは別の日に定めることができる。

換地処分の時期

原則；換地処分は換地計画に係る区域の全部について、工事が完了した後に遅滞なく行う。

例外；規準、規約、定款、施行規定に別段の定めがある場合は、工事の完了前でも換地処分を行うことができる。

通知と公告

換地処分は施行者が関係権利者に対して、換地計画で定められた事項を通知して行う。

換地処分が行われた後、都道府県知事（国土交通大臣）は、換地処分があった旨を公告しなければならない。

換地処分の効果

都道府県知事等から換地処分の公告があると、換地処分の効果が生じる。

換地計画において定められた換地	換地処分の公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされる 換地計画で所有権者と定められたものが取得する
換地計画に換地を定めなかった 従前の宅地に存する権利	換地処分の公告があった日が終了したときに消滅する
地役権	換地処分の公告があった日の翌日以降も従前の宅地上に存する ※事業の施行により行使する利益がなくなった地役権は、 　換地処分の公告があった日が終了したときに消滅する
保留地	換地処分の公告があった日の翌日施行者が取得する
清算金	換地処分の公告があった日の翌日確定する 金額の確定後、施行者が徴収・交付する

※施行者は換地処分の公告後、遅滞なく、土地や建物の変動に係る登記を申請し、または嘱託しなければならない。換地処分の公告後は、この変動に係る登記をした後でないと、原則として施行地区内の土地・建物について、他の登記を行うことはできない。

問題に挑戦！

土地区画整理事業に関する次の記述は誤っている。どこが誤っているのかを見つけ、理由を述べよ。

1.施行者は、宅地の所有者の申出又は同意があった場合においては、その宅地を使用し、又は収益することができる権利を有する者に補償をすれば、換地計画において、その宅地の全部又は一部について換地を定めないことができる。

2.施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければならない。この場合において、当該施行者が土地区画整理組合であるときは、その換地計画について市町村長の認可を受けなければならない。

3.関係権利者は、換地処分があった旨の公告があった日以降いつでも、施行地区内の土地及び建物に関する登記を行うことができる。

4.組合施行の土地区画整理事業において、定款に特別の定めがある場合には、換地計画において、保留地の取得を希望する宅地建物取引業者に当該保留地に係る所有権が帰属するよう定めることができる。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　土地区画整理法②」を御覧ください。