この単元は、土地区画整理法の中でも本試験に出題されやすく、かつ受験生が混乱しやすいテーマです。
ここで確実に押さえるべき最重要ポイントは2つあります。
1つ目は、仮換地が指定されても、従前の宅地の「処分権（売却や抵当権設定）」は失われず、変わるのはあくまで「使用・収益できる場所」だけであることです。
2つ目は、換地処分の効果が生じるタイミングにおいて、「古い権利が消滅するのは公告があった日の終了時」「新しい権利を取得・確定するのは公告があった日の翌日」という明確な時間差があることです。
特に「地役権は原則として従前の宅地に残る（利益がなくなったもののみ公告終了時に消滅する）」や「清算金が確定するのは公告の翌日」といった論点は、過去問で何度も繰り返し狙われています。「終了時＝消える」「翌日＝生まれる・確定する」というイメージを頭に刻み込み、確実に1点を掴み取りましょう。
あこ課長土地区画整理法は2回に分けて投稿します。
仮換地の指定
土地の区画形質の変更、公共施設の新設、変更のため、または換地処分を行うため必要がある場合に行われる。
組合施行の場合は総会などの同意、公的施行の場合は、土地区画整理審議会の意見を聴くことが必要。
仮換地の指定は、その仮換地の所有者等と従前の宅地の所有者等に対して一定の事項を通知して行う。
通知する内容は、仮換地の位置、地積と、仮換地指定の効力発生日。
従前の宅地について借地権等その他の宅地を使用・収益することができる権利を有する者があるときは、使用するところがわかるように仮換地となる宅地を指定しなければならない。
使用収益権のない抵当権者に対しては、仮換地の指定は不要。
仮換地の指定の効果
通常の場合～仮換地の指定の効力発生日から換地処分の公告日まで～
| 従前の宅地の所有者等（A） | 仮換地について使用収益することができる 従前の宅地について、使用収益することができない 所有権があるので、従前の宅地の処分（売却や抵当権の設定）はできる |
| 仮換地の所有者等（B） | 仮換地について使用収益することができない 所有権はBにある |
A;従前の宅地について権原に基づき、使用し、または、収益することができる者。
B;仮換地について権原に基づき、使用し、または、収益することができる者。
甲土地は換地処分の公告の日まで、施行者が管理をする。
甲土地上の建物を、移転、除去する必要がある場合は、施行者はすることができる。
仮換地の使用収益開始日を別に定めた場合
施行者は、仮換地が使えないような特別の事情がある場合、使用・収益を開始できる日を仮換地指定の効力発生日とは別の日に定めることができる。
換地処分の時期
原則；換地処分は換地計画に係る区域の全部について、工事が完了した後に遅滞なく行う。
例外；規準、規約、定款、施行規定に別段の定めがある場合は、工事の完了前でも換地処分を行うことができる。
通知と公告
換地処分は関係権利者に対して、換地計画で定められた事項を通知して行う。
換地処分が行われた後、都道府県知事等は、換地処分があった旨を公告しなければならない。
換地処分の効果
都道府県知事等から換地処分の公告があると、換地処分の効果が生じる。
| 換地計画において定められた換地 | 換地処分の公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされる 換地計画で所有権者と定められたものが取得する |
| 換地計画に換地を定めなかった 従前の宅地に存する権利 | 換地処分の公告があった日が終了したときに消滅する |
| 地役権 | 換地処分の公告があった日の翌日以降も従前の宅地上に存する ※事業の施行により行使する利益がなくなった地役権は、 換地処分の公告があった日が終了したときに消滅する |
| 保留地 | 換地処分の公告があった日の翌日施行者が取得する |
| 清算金 | 換地処分の公告があった日の翌日確定する 金額の確定後、施行者が徴収・交付する |
※施行者は換地処分の公告があった場合には、直ちに登記所に通知をしなければならない。また、事業の施行により権利の変動があった場合は、遅滞なく、土地や建物の変動に係る登記申請をしなければならない。換地処分の公告後は、この変動に係る登記をした後でないと、原則として施行地区内の土地・建物について、他の登記を行うことはできない。
問題に挑戦！
土地区画整理法に関する次の記述はマルかバツか。
1.土地区画整理事業の施行者である土地区画整理組合が、施行地区内の宅地について仮換地を指定する場合、あらかじめ、土地区画整理審議会の意見を聴かなければならない。
2.土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、必要があると認めるときは、仮清算金を徴収し、又は交付することができる。
3.仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができる。
4.仮換地の指定を受けた場合、その処分により使用し、又は収益することができる者のなくなった従前の宅地は、当該処分により当該宅地を使用し、又は収益することができる者のなくなった時から、換地処分の公告がある日までは、施行者が管理するものとされている。
問題の解説は「あこ課長の宅建講座 土地区画整理法2」を御覧ください。
あこ課長YouTube：あこ課長の宅建講座も併せてご覧ください。
ブログと連動していますので、さらに理解力がUPしますよ。
