借地借家法　借地　対抗要件・転貸借・定期借地権　宅建2026

この単元は、借主を守る普通借地権と、地主を守る定期借地権の違いを正確に区別することが重要です。

ここで押さえるべき最重要ポイントは2つあります。

1つ目は、対抗力となる建物の登記は必ず借主本人名義でなければならないことです。家族名義では無効となります。

2つ目は、事業用定期借地権の契約は必ず公正証書で行う必要があることです。一般定期借地権のように通常の書面では認められません。

それぞれの制度が誰を守るためのものかを意識しながら、条件を整理してインプットを進めていきましょう。

借地権の対抗力

借地上に借地権者が自己を所有者として登記した建物を所有していれば、借地権の登記がなくても第三者に対抗できる。

※民法の場合は賃借人が第三者に対して、賃借権を対抗するには登記必要。

建物登記は表示に関する登記でよい。

建物が滅失した場合

建物が滅失してしまったら、一定の内容をその土地の見やすい場所に掲示すれば、滅失日から2年を経過するまでは、借地権の対抗力を維持できる。

ただし、滅失した日から2年以内に建物を再築し、その建物の登記をしなければ、対抗力は遡及的に消滅する。

借地権の譲渡、転貸借

土地の賃借権の場合、借地上の建物を譲渡するには借地権設定者の承諾が必要（地上権は不要）

借地の転貸（借地権の転貸）も同様

裁判所への申立て

借地権者が賃借権の目的である土地上の建物譲渡に伴って、土地の賃借権の譲渡・転貸をしようとする場合で、特に不利益がないにもかかわらず借地権設定者が承諾しないときは、裁判所は借地権者にその承諾に代わる許可を与えることができる

建物を競売で取得した場合

建物の競売や公売における土地賃借権の譲渡の場合は、特に不利益がないにもかかわらず、借地権設定者が承諾しないときは、競売や公売によって取得した者が、借地権設定者の承諾に代わる許可を裁判所に申し立てることができる。

なお、借地権設定者の承諾も裁判所の許可も得られないときは、競落人等は借地権設定者に対して当該建物を時価により買い取るべきことを請求できる。（建物買取請求権）

借地条件変更及び増改築の許可

建物の種類、構造、規模などを制限する借地条件がある場合で、事情の変更によって従来の借地条件と異なる建物を所有するのが適当であるにもかかわらず、その変更について当事者間に協議が調わないときは、裁判所は当事者の申し立てにより、その借地条件を変更することができる。

増改築禁止の特約がある場合は、裁判所は借地権者の申し立てにより、その増改築について地主の承諾に代わる許可を与えることができる。

定期借地権と普通借地権

定期借地権

	一般定期借地権	事業用定期借地権	建物譲渡特約付き借地権
契約の存続期間	50年以上	10年以上50年未満	30年以上
更新	なし	なし	なし
土地の利用目的	制限なし	事業用建物のみ	制限なし
契約方法	公正証書等書面による	公正証書による設定契約	制限なし
契約期間終了時	原則として更地で返す	原則として更地で返す	建物付きで返す
特約	①契約の更新なし ②建物買取請求権なし ③再築による期間の 延長なし	①契約の更新なし ②建物買取請求権なし ③再築による期間の 延長なし	①契約の更新なし ②借地上の建物を、相当の対価で譲渡する

※公正証書「等」とは、書面または電磁的記録または公正証書。

普通借地権

	普通借地権
契約の存続期間	30年以上
更新	最初の更新は20年以上 2回目以降は10年以上
土地の利用目的	制限なし
契約方法	制限なし
建物買取請求権	あり
契約期間終了時	原則として更地で返す
特約	期間や更新などに関する借地借家法の定めよりも不利な特約は無効

問題に挑戦！

Ａが、本年８月、Ｂに土地を賃貸し、Ｂがその土地上に建物を所有している場合の契約終了に伴う建物買取請求権に関する次の記述は、借地借家法の規定及び判例によれば、マルかバツか。

1.ＡＢ間の借地契約が、公正証書により10年の事業専用の目的で締結された場合には、Ｂは建物買取請求権を有しない。

2.建物買取請求権は、契約終了の理由を問わず、Ｂの債務不履行を原因とする契約終了の場合にも、ＢはＡに対して建物の買取りを請求することができる。

3.ＢがＡの承諾を得て土地をＣに転貸し、建物を譲渡した場合、ＡＢ間、ＢＣ間の契約が、ともに期間満了し更新がなければ、ＣはＡに対し直接建物買取請求権を有する。

4.Ｂが適法にＡに建物買取請求権を行使すると、その所有権は直ちにＢからＡに移転するが、ＢはＡが代金を支払うまで、建物の引渡しを拒むことができる。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　借地借家法2 借地」を御覧ください。