借地借家法　借地　対抗要件・転貸借・定期借地権　宅建2025

今回も、借地借家法の借地について学習します。

対抗要件や譲渡、転貸借、定期借地権について解説します。

民法の賃貸借と借地借家法、どう違うのかを意識しながら学習してくださいね。

インプットしたら必ず、過去問などでアウトプットしましょう。

借地権の対抗力

借地上に借地権者が自己を所有者として登記した建物を所有していれば、借地権の登記がなくても第三者に対抗できる。

※民法の場合は賃借人が第三者に対して、賃借権を対抗するには登記必要。

建物登記は表示に関する登記でよい。

建物が滅失した場合

建物が滅失してしまったら、一定の内容をその土地の見やすい場所に掲示すれば、滅失日から2年を経過するまでは、借地権の対抗力を維持できる。

ただし、滅失した日から2年以内に建物を再築し、その建物の登記をしなければ、対抗力は遡及的に消滅する。

借地権の譲渡、転貸借

土地賃借権の場合は借地権設定者の承諾が必要となる。→借地上の建物譲渡

借地権設定者の承諾がない場合

借地権者が賃借権の目的である土地上の建物譲渡に伴って、土地の賃借権の譲渡・転貸をしようとする場合で、特に不利益がないにもかかわらず借地権設定者が承諾しないときは、借地権者は借地権設定者の承諾に代えて裁判所の許可を得ればよい。

建物を競売で取得した場合

建物の競売や公売における土地賃借権の譲渡の場合は、特に不利益がないにもかかわらず、借地権設定者が承諾しないときは、競売や公売によって取得した者が、借地権設定者の承諾に代わる許可を裁判所に申し立てることができる。

なお、借地権設定者の承諾も裁判所の許可も得られないときは、競落人等は借地権設定者に対して当該建物を時価により買い取るべきことを請求できる。（建物買取請求権）

借地条件変更及び増改築の許可

建物の種類、構造、規模などを制限する借地条件がある場合で、事情の変更によって従来の借地条件と異なる建物を所有するのが適当であるにもかかわらず、その変更について当事者間に協議が調わないときは、裁判所は当事者の申し立てにより、その借地条件を変更することができる。

増改築禁止の特約がある場合は、裁判所は借地権者の申し立てにより、その増改築について地主の承諾に代わる許可を与えることができる。

定期借地権と普通借地権

定期借地権

	一般定期借地権	事業用定期借地権	建物譲渡特約付き借地権
契約の存続期間	50年以上	10年以上50年未満	30年以上
更新	なし	なし	なし
土地の利用目的	制限なし	事業用建物のみ	制限なし
契約方法	公正証書等書面による	公正証書による設定契約	制限なし
建物買取請求権	なし	なし	建物の譲渡特約がある
契約期間終了時	原則として更地で返す	原則として更地で返す	建物付きで返す
特約	①契約の更新なし ②建物買取請求権なし	①契約の更新なし ②建物買取請求権なし	①契約の更新なし ②借地上の建物を、相当の対価で譲渡する

※公正証書「等」とは、書面または電磁的記録または公正証書。

普通借地権

	普通借地権
契約の存続期間	30年以上
更新	最初の更新は20年以上 2回目以降は10年以上
土地の利用目的	制限なし
契約方法	制限なし
建物買取請求権	あり
契約期間終了時	原則として更地で返す
特約	期間や更新などに関する借地借家法の定めよりも不利な特約は無効

問題に挑戦！

借地人Ａが、甲地所有者Ｂと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいてＡが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Ｃに譲渡した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、マルかバツか。

1.甲地上のＡ所有の建物が登記されている場合には、ＡがＣと当該建物を譲渡する旨の合意をすれば、Ｂの承諾の有無にかかわらず、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。

2.Ａが借地権をＣに対して譲渡するに当たり、Ｂに不利になるおそれがないにもかかわらず、Ｂが借地権の譲渡を承諾しない場合には、ＡはＢの承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる。

3.Ａが借地上の建物をＤに賃貸している場合には、ＡはあらかじめＤの同意を得ておかなければ、借地権を譲渡することはできない。

4.ＡＢ間の借地契約が専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を20年とする借地契約である場合には、ＡはＢの承諾の有無にかかわらず、借地権をＣに対して譲渡することができ、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　借地借家法2 借地」を御覧ください。