借地借家法　借地　存続期間・借地権の更新・建物の再築・建物買取請求権　宅建2026

この単元は、土地を借りる側を徹底的に保護するという法律の目的を意識することが得点につながる重要な単元です。

ここで絶対に押さえるべき最重要ポイントは、存続期間は最短でも30年になるという引き上げのルールと、地主からの更新拒否には極めて厳しい正当な理由が必要になることの2点です。

民法の賃貸借とは異なり、借主に不利な特約はすべて無効となるため、借主の権利が手厚く守られています。

丸暗記に頼るのではなく、もし自分が家を建てて住んでいる立場だったらと想像しながら、制度の目的を整理しておきましょう。

借地借家法が適用される場合

建物を建てる前提で借りる場合に適用される（青空駐車場や太陽光用地は該当しない）。

臨時使用など一時使用目的のために賃貸借契約を結んだことが明らかな場合、　一定の定め（存続期間、更新、再築、建物買取請求権など）は適用されない。

借り手に不利な特約は無効となる。

借地権

建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権。

使用貸借の場合も適用されない。

借地権の存続期間

借地権の存続期間は30年以上、つまり最短期間は30年（民法の賃貸借は最長50年）。

期間を定めない場合は30年となる。

30年より短い期間を定めた場合も30年となる。

特約がない限り、中途解約できない。

契約の更新

合意更新	請求更新	法定更新
建物が存在しなくてもよい	建物が存在する場合のみ	建物が存在する場合のみ
当事者合意による更新	借地権者が更新を請求したとき、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。 ※借地権設定者の正当事由をもって、遅滞なく異議を述べた場合は更新されない	賃貸借期間終了後も借地権者が土地の使用を継続するとき、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。 ※借地権設定者の正当事由をもって、遅滞なく異議を述べた場合は更新されない
最初の更新：20年以上 2回目以降の更新：10年以上	最初の更新：20年以上 2回目以降の更新：10年以上	最初の更新：20年以上 2回目以降の更新：10年以上

正当事由

・借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情。

・借地に関する従前の経過。

・土地の利用状況。

・借地権設定者が提供する財産上の給付の申出。

建物買取請求権

借地権の存続期間が満了した場合で、借地契約の更新がないときは、借地権者は借地権設定者に対して、建物を時価で買取ることを請求できる。（転借地権者も同様）

建物買取請求を認めない特約は無効。

※借地権者の債務不履行による契約の解除の場合は、建物買取請求権は認められない。

その他、賃料増減額請求もある。（借地借家法　借家で説明します）

建物の再築

問題に挑戦！

借地権に関する次の記述は、借地借家法の規定によれば、マルかバツか。

1.借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合で、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借契約の解約の申入れをすることができる。

2.借地権の当初の存続期間が満了する場合において、借地権者が借地契約の更新を請求したときに、建物がある場合は、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときでも、その異議の理由にかかわりなく、従前の借地契約と同一の条件で借地契約を更新したものとみなされる。

3.借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。

4.借地権の当初の存続期間が満了し借地契約を更新する場合において、当事者間でその期間を更新の日から10年と定めたときは、その定めは効力を生じず、更新後の存続期間は更新の日から20年となる。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　借地借家法1 借地」を御覧ください。