借地借家法　借家　借家契約の存続期間・更新と解約・家賃の増減額請求権・造作買取請求権・賃貸借の承継　宅建2023

今回は、借地借家法の借家について学習します。

建物を借りるのは賃貸借でも学習しましたが、借地借家法では賃借人をより守るルールとなっています。

イメージとして、民法の賃貸借は対等な関係でのルール、借地借家法では立場の弱い賃借人を守るためのルールです。

これは、前回、学習した借地についても同様です。

民法の賃貸借、借地借家法の借地と借家。

似ているようで全然違う内容もで出てきますので、しっかり整理して覚えていきましょう。

借地借家法の借家について

家主と借家契約を結んだ賃借人を借家人という。

借家人が持っている権利を借家権という。

明らかな一時使用目的の場合、一定の定めは適用されない。（借地と違う）

使用貸借の場合も適用されない。

借家人に不利な特約は無効となる。

借家契約の存続期間

借家契約の存続期間には最長期間の制限がない（民法の賃貸借では最長50年）。

1年未満の期間を定めた場合は、定期借家を除いて、期間の定めのない契約となる。

契約の更新と解約

期間の定めがある場合

期間満了の1年前から6か月前までの間に、更新拒絶の通知等がないと、従前の契約と同一の条件で更新される。 ※ただし、契約期間については期間の定めのない契約となる。

賃貸人からの更新拒絶には正当事由が必要。

賃貸人が更新拒絶の通知をし、期間を満了した後に賃借人がその建物の使用を継続しているときは賃貸人が遅滞なく異議を述べないと、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。 ※契約期間については期間の定めのない契約となる

正当事由

・建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情。

・建物の賃貸借に関する従前の経過。

・建物の利用状況及び建物の現況。

・建物の賃貸人が提供する財産上の給付の申出。

期間の定めがない場合

解約の申入れをすると契約が終了。

賃借人からの解約は正当事由は不要で、解約の申入れ日から3か月経過後に賃貸借が終了する。

賃貸人からの解約は正当事由は必要で、解約の申入れ日から6か月経過後に賃貸借が終了する。

正当事由

・建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情。

・建物の賃貸借に関する従前の経過。

・建物の利用状況及び建物の現況。

・建物の賃貸人が提供する財産上の給付の申出。

家賃の増減額請求権

借家（借地）に関して家賃（地代）が税金などの負担の増減や、建物の価格の上下、その他経済事情の変動などから考えて不相応になった場合、当事者は将来に向かって、家賃（地代）などの増額および減額を請求することができる。

増額について協議が調わないとき

①賃借人Bは増額の裁判が確定するまで、自己が相当と認める家賃を支払えばいい。

②増額の裁判が確定した場合は、支払い済みの金額に不足があれば不足額に年1割の支払い期後利息を付して支払う。

減額について協議が調わないとき

①賃貸人Aは減額の裁判が確定するまで、自己が相当と認める家賃を請求できる。

②減額の裁判が確定した場合は、受領済みの金額に超過があれば超過額に年1割の受領時からの利息を付して返還する。

家賃増減額の特約

契約に一定期間増額しない旨の特約がある場合は、その期間は増額の請求をすることができない。

一定期間減額しない旨の特約は無効→減額請求できる。

造作買取請求権

建物の賃貸人の同意を得て取り付けた造作（エアコン等）がある場合、賃借人及び転借人は期間の満了または解約申入れによって終了する時に、賃貸人に対して造作を時価で買い取ることを請求できる。

借家人の債務不履行による契約の解除の場合は、造作買取請求は認められない。

造作買取請求権を認めない旨の特約は有効。

賃貸借の承継

居住用の建物について、借家人が相続人なしに死亡した場合、事実婚や養親子などの関係にあった同居者は、引き続き賃貸借することができる→相続人がいたら、相続人が賃借権を相続する。

この賃貸借の承継を認めない旨の特約は有効。

内縁の妻などが賃貸借を終了させるには、相続人なしに借家人が死亡したことを知った時から1か月以内に貸主に反対の意思表示をすれば承継しない。

問題に挑戦！

建物賃貸借契約（以下この問において「契約」という。）の終了に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によればマルかバツか。

1.期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の１年前から６月前までの間に、更新しない旨の通知を出すのを失念したときは、賃貸人に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合でも、契約は期間満了により終了しない。

2.期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の10月前に更新しない旨の通知を出したときで、その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は、期間満了後、賃借人が使用を継続していることについて、賃貸人が異議を述べなくても、契約は期間満了により終了する。

3.期間の定めのある契約が法定更新された場合、その後の契約は従前と同一条件となり、従前と同一の期間の定めのある賃貸借契約となる。

4.期間の定めのない契約において、賃貸人が、解約の申入れをしたときで、その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は、解約の申入れの日から３月を経過した日に、契約は終了する。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　借地借家法 借家①」を御覧ください。