借地借家法　借家　第三者への対抗要件・建物譲渡と転貸・定期建物賃貸借・取り壊し予定建物の賃貸借　宅建2024

今回も、借地借家法の借家について学習します。

第三者に対抗できるかどうかや、譲渡や転貸、建物譲渡と賃貸の違い、定期建物賃貸借、取り壊し予定建物の賃貸借について解説します。

賃貸借からはじまって、借地借家法の借地・借家、これで一旦、完結です。

2.3点出題されることもありますので、絶対に理解して、点を取っていただきたいところです。

図などを描きながら、イメージしてインプットし、問題を解いてアウトプットしていきましょう。

借家権の対抗力

借地借家法では建物賃借権の登記のない場合でも、建物の引渡があれば第三者に対抗できる。

借家権の譲渡、借家の転貸

譲渡や転貸には賃貸人（貸主）の承諾が必要。

賃貸人の承諾なく、建物賃借権の譲渡等をした場合、賃貸人は賃貸借契約を解除できる。

借地権：建物譲渡と賃貸の違い

借地上の建物の賃貸借

例）BがAから土地を借りていて、そこに自分の家を建てている場合、Bがその家をCに賃貸しても、土地の利用権の譲渡、転貸にはあたらない。

Bの借地権が存続期間の満了によって消滅するとき、Cが期間満了の事実をその1年前まで、知らなかった場合であれば、裁判所はCの請求により、Cがそのことを知った日から1年を超えない範囲内で土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。

建物の賃貸借終了した場合の転貸借

期間満了または解約	賃貸人は転借人にその旨の通知をしなければ、終了を転借人に対抗できない 通知をした場合、通知がされた日から6か月経過後に転貸借が終了
債務不履行による解除	賃貸人は転借人に対抗できる。転貸借が終了する 賃貸人は転借人に対して、賃料を支払う機会を与える必要はない
合意による解除	原則、賃貸人は契約終了を転借人に対抗できない

定期建物賃貸借（定期借家）

更新がない借家権であり、利用目的の制限もなし。

①期間の定めが必要。1年未満も可能。

②書面または電磁的記録によって契約をするときに限って契約の更新がないとすることができる。公正証書でなくてもよい。

※書面の交付に代えて、建物の賃借人の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供できる。

③建物の賃貸人は契約締結前に、契約書面等とは別に、賃借人に対して「契約の更新がなく期間満了で終了する」旨を記載した書面等を交付し、説明しなければならない。書面等を使って説明をしなかった場合は、更新がない旨の特約が無効となる。（普通の借家契約）

④期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃貸人から契約終了の通知をしなければ、終了を対抗できない。正当事由は不要。

⑤床面積が200㎡未満の居住用建物の賃貸借の場合、転勤や療養等、やむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の拠点として使用するのが困難となった場合には、賃借人は中途解約をすることができる。（解約の申入れ日から1か月経過後に賃貸借が終了する）ただし、賃貸人から解約はできない。

⑥④や⑤に反する内容で、借家人に不利な特約は無効。

家賃増減の特約

家賃の改定に関する特約がある場合は、家賃増減請求ができない。

増額しない、減額しない、両方可能。

普通借家は減額しない特約があっても請求できる。

取り壊し予定建物の賃貸借

法令や契約によって、一定期間が経つと取り壊される予定のある建物の賃貸借について、取り壊すときに契約が終了する特約を定めることができる。

取り壊す事由を記載した書面または電磁的記録によって、締結しなければならない。

問題に挑戦！

Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸(転貸)した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、マルかバツか。

1.BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。

2.Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。

3.AB間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸しているときには、BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。

4.AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってBのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　借地借家法4 借家」を御覧ください。