借地借家法　借家　第三者への対抗要件・建物譲渡と転貸・定期建物賃貸借・取り壊し予定建物の賃貸借　宅建2022

今回も、借地借家法の借家について学習します。

第三者に対抗できるかどうかや、譲渡や転貸、建物譲渡と賃貸の違い、定期建物賃貸借、取り壊し予定建物の賃貸借について解説します。

賃貸借からはじまって、借地借家法の借地・借家、これで一旦、完結です。

2.3点出題されることもありますので、絶対に理解して、点を取っていただきたいところです。

図などを描きながら、イメージしてインプットし、問題を解いてアウトプットしていきましょう。

借家権の対抗力

借地借家法では建物賃借権の登記のない場合でも、建物の引渡があれば第三者に対抗できる。

借家権の譲渡、借家の転貸

譲渡や転貸には賃貸人（貸主）の承諾が必要。

賃貸人の承諾なく、建物賃借権の譲渡等をした場合、賃貸人は賃貸借契約を解除できる。

借地権：建物譲渡と賃貸の違い

借地上の建物の賃貸借

BがAから土地を借りていて、そこに自分の家を建てている場合、Bがその家をCに賃貸しても、土地の利用権の譲渡、転貸にはあたらない。

Bの借地権が存続期間の満了によって消滅するとき、Cが期間満了の事実をその1年前まで、知らなかった場合であれば、裁判所はCの請求により、Cがそのことを知った日から1年を超えない範囲内で土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。

借家権の譲渡、借家の転貸

定期建物賃貸借（定期借家）

更新がない借家権であり、利用目的の制限もなし。

家賃増減の特約

家賃の改定に関する特約がある場合は、家賃増減請求ができない。

増額しない、減額しない、両方可能。

普通借家は減額しない特約があっても請求できる。

取り壊し予定建物の賃貸借

法令や契約によって、一定期間が経つと取り壊される予定のある建物の賃貸借について取り壊すときに契約が終了する借家契約を結ぶことができる。

取り壊す事由を記載した書面によって、締結しなければならない。

問題に挑戦！

ＡとＢとの間で、Ａが所有する甲建物をＢが５年間賃借する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、マルかバツか（借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。）。

1.ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、５年経過をもって当然に、ＡはＢに対して、期間満了による終了を対抗することができる。

2.ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Ｂから中途解約を申し入れることはできない。

3.ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、Ａ及びＢのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。

4.ＣがＢから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってＡＢ間及びＢＣ間の賃貸借契約が終了する場合、Ａの同意を得て甲建物に付加した造作について、ＢはＡに対する買取請求権を有するが、ＣはＡに対する買取請求権を有しない。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　借地借家法 借家②」を御覧ください。