借地借家法　借家　第三者への対抗要件・建物譲渡と転貸・定期建物賃貸借・取り壊し予定建物の賃貸借　宅建2026

この単元は、借りる側を徹底的に守る「普通借家」と、確実に期間で契約を終わらせる「定期借家」の違いを正確に比較することが得点に直結します。

ここで絶対に押さえるべき最重要ポイントは2つあります。

1つ目は、定期借家の契約を結ぶ際は、契約書とは別に「更新がありません」という説明書面を交付しなければ定期借家として認められないことです。

2つ目は、普通借家では無効となる「家賃を減額しない特約」が、定期借家では有効になることです。

借主に不利に見える特約がなぜ有効になるのか、制度の目的（確実に期限で終わらせるため、あるいは事前の合意を優先するため）を意識しながらインプットを進めていきましょう。

借家権の対抗力

賃借人は借家権の登記をすれば第三者に主張できるが実際は難しい。

借地借家法では建物賃借権の登記のない場合でも、建物の引渡があれば第三者に対抗できる。

借家権の譲渡、借家の転貸

譲渡や転貸には賃貸人（貸主）の承諾が必要。

賃貸人の承諾なく、建物賃借権の譲渡等をした場合、賃貸人は賃貸借契約を解除できる。

借地上の建物の賃借人の保護

Bの借地権が存続期間の満了によって消滅するとき、Cが期間満了の事実をその1年前まで、知らなかった場合であれば、裁判所はCの請求により、Cがそのことを知った日から1年を超えない範囲内で土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。

転借人の保護

期間満了または解約申入れ	賃貸人は転借人にその旨の通知をしなければ、終了を転借人に対抗できない 通知をした場合、通知がされた日から6か月経過後に転貸借が終了
賃借人の債務不履行による解除	賃貸人は直ちに賃貸借の終了を転借人に対抗できる 賃貸人は転借人に対して、賃料を支払う機会を与える必要はない
合意による解除	原則、賃貸人は契約終了を転借人に対抗できない 賃借人の債務不履行による解除権を持っているときは対抗できる

定期建物賃貸借（定期借家）

更新がない借家権であり、利用目的の制限もなし。

①当事者が合意した期間。期間の定めが必要。1年未満も可能。

②書面または電磁的記録によって契約をするときに限り、契約の更新がないとすることができる。公正証書でなくてもよい。

※書面の交付に代えて、建物の賃借人の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供できる。

③建物の賃貸人は契約締結前に、契約書面等（②）とは別に、賃借人に対して「契約の更新がなく期間満了で終了する」旨を記載した書面等を交付し、説明しなければならない。書面等を使って説明をしなかった場合は、更新がない旨の特約が無効となる。（普通の借家契約）

④期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃貸人から契約終了の通知をしなければ、終了を賃借人に対抗できない。正当事由は不要。※通知せず期間を経過した後、賃貸人が通知した場合は、通知の日から6か月後に契約が終了する

⑤床面積が200㎡未満の居住用建物の賃貸借の場合、転勤や療養等、やむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の拠点として使用するのが困難となった場合には、賃借人は中途解約をすることができる。（解約の申入れ日から1か月経過後に賃貸借が終了する）ただし、賃貸人から解約はできない。

※④や⑤に反する内容で、借家人に不利な特約は無効。

⑥家賃の改定に関する特約がある場合は、家賃増減額請求ができない→増額しない、減額しない　両方可能

取り壊し予定建物の賃貸借

法令や契約によって、一定期間が経つと取り壊される予定のある建物の賃貸借について、取り壊すときに契約が終了する特約を定めることができる。

取り壊す事由を記載した書面または電磁的記録によって、締結しなければならない。

問題に挑戦！

契約期間が２年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約（以下この問において「定期建物賃貸借契約」という。）に関する次の記述は、借地借家法の規定によれば、マルかバツか。

1.事業用ではなく居住の用に供する建物の賃貸借においては、定期建物賃貸借契約とすることはできない。

2.定期建物賃貸借契約は、公正証書によってしなければ、効力を生じない。

3.定期建物賃貸借契約を締結しようとするときは、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付してまたは電磁的方法により提供して説明しなければならない。

4.定期建物賃貸借契約を適法に締結した場合、賃貸人は、期間満了日１ヵ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば、その終了を賃借人に対抗できる。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　借地借家法4 借家」を御覧ください。