譲渡所得税 居住用財産の軽減税率の特例・優良住宅地の軽減税率の特例・住宅ローン控除 宅建2026　

この単元は、所得税の総仕上げとして「軽減税率の適用要件」「特例同士の併用可否」「住宅ローン控除」という本試験の超頻出テーマが凝縮されています。

ここで確実に押さえるべき最重要ポイントは2つあります。

1つ目は、「3,000万円特別控除」と「居住用財産の軽減税率（10年超所有）」はダブルで併用できるのに対し、「買換え特例」とは一切併用できないことです（課税標準を下げる特例グループと買換え特例は選択適用になります）。

2つ目は、新しいマイホームを買ったときの「住宅ローン控除」は、売却時の「3,000万円控除」「軽減税率」「買換え特例」を居住年およびその前後（前2年・後3年）に使っていると原則併用できないことです。

住宅ローン控除の改正数値（控除率0.7%、所得上限2,000万円、床面積原則40㎡以上）もしっかり確認し、所得税分野の1点を確実にもぎ取りましょう。。

居住用財産の軽減税率の特例

譲渡所得にかかる税率は、短期（5年以下）は30％、長期（5年超）は15％だが、長期譲渡所得はさらに税率軽減がある。

譲渡益	軽減税率
6000万円を超える部分	15％（原則どおり）
6000万円以下の部分	10％

居住用財産の所有期間が10年を超えるものに限られる。

居住用財産の軽減税率の特例と併用できるもの

「居住用財産の3000万円特別控除」や「収用交換等の5000万円特別控除」と重ねて適用できる。

「特定の居住用財産の買換え等の特例」とは選択制（重ねて適用できない）。

配偶者、直系血族、生計を一にする親族等への譲渡は適用できない。

家屋に居住しなくなった日以降、3年を経過する年の12月31日までに譲渡した場合に適用される。

譲渡した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと。

優良住宅地の軽減税率の特例

優良住宅地の造成等のために、国や地方公共団体等への譲渡や収用等に適用。

譲渡益	軽減税率
2000万円を超える部分	15％（原則どおり）
2000万円以下の部分	10％

土地等の所有期間が5年を超えるものに限られる。

「収用交換等の5000万円特別控除」を適用した後は、重ねて適用できない。

特例等併用まとめ

住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）

住宅ローンを利用して住宅を購入したり、増改築した場合に、住宅ローンの年末残高に一定の率をかけた金額について税額控除を受けることができる。
※ただし、親族や友人からの個人的な借入金は適用の対象とならない。

確定申告や年末調整で行う。

控除対象	①自己の居住の用に供する住宅およびその敷地を取得し、または住宅を増改築等する場合であること。 ②返済期間が10年以上の住宅取得借入金等であること。 ③取得後6ヶ月以内に自己の居住の用に供し、適用を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること。 ③既存住宅の場合、新耐震基準に適合していること又は昭和57年(1982年)1月1日以降に建築されたものであること。

適用除外	居住者が居住した年、その前2年、その後3年のいずれかの年において、①～③の特例を受けた場合、または受ける場合は住宅ローン控除適用できない。 ①居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除 ②居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 ③特定の居住用財産の買換え等の特例 ※収用交換等の場合の5000万円の特別控除や、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除とは併用可能

問題に挑戦！

住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除（以下この問において「住宅ローン控除」という。）に関する次の記述はマルかバツか。なお、以下の居住用家屋は昨年、建築基準法第6条第1項の確認（建築確認）を受けたものとする。

1.本年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その前年において居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けているときであっても、本年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

2.本年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その前年において居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の適用を受けているときであっても、本年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

3.昨年中に居住用家屋の敷地の用に供するための土地を取得した場合において、本年中に居住用家屋を新築して居住の用に供したときは、昨年分の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

4.本年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その居住用家屋の取得に係る住宅借入金等の償還期間等が契約において３年とされているときは、本年以後３年間の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　譲渡所得税3 住宅ローン控除」を御覧ください。