契約不適合責任　追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除請求　宅建2024

今回は「契約不適合責任」について学習します。

実務でもおさえておかないといけない大事なところです。

宅建業法とも絡んでくる単元ですので、思い出しながら、単元同士を結び付けて覚えてください。

契約不適合責任とは

①種類、品質、数量について契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合

②買主に移転した権利が契約の内容に適合しない場合

買主は売主に対して4つの手段が取れる。　※物の売買だけでなく、権利の売買も同じ

①追完請求

②代金減額請求

③損害賠償請求

④解除

追完請求

売主が不完全な履行をしたことにより、買主は履行の追完を請求できる。

目的物の修補や代替物の引渡し、不足分の引渡しによる履行の追完請求。

売主の責めに帰すべき事由は要件ではないので、売主に責任がなくても買主は追完請求できる。

買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は追完請求できない。

売主は買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完ができる。

代金減額請求

買主が相当な期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないとき、買主はその不適合の程度に応じて、代金の減額を請求することができる（ただし、追完請求が前提）。

催告なしで代金減額請求ができる場合

①履行の追完が不能なとき。

②売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき。

③契約の性質または当事者の意思表示により、特定の日時または一定の期間内に履行をしなければ契約の目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないで、その時期を経過したとき。

売主の責めに帰すべき事由は要件ではないので、売主に責任がなくても買主は代金減額請求できる。

買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は代金減額請求できない。

損害賠償請求

債務不履行による損害賠償請求のルールと同じ。

債務不履行　同時履行の抗弁権・履行遅滞・履行不能・損害賠償額の予定・金銭債務

売主の責めに帰すべき事由があれば、買主は売主に損害賠償請求できる。

解除請求

債務不履行による解除のルールと同じ。

解除　債務不履行による解除・手付解除　

原則、解除を行うには履行の追完の催告が必要。

売主の責めに帰すべき事由は要件ではないので、売主に責任がなくても買主は解除請求できる。

買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は解除請求できない。

期間の制限

売主が種類または品質に関して、契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合、買主はその不適合を知った時から1年以内に、その旨を売主に通知しなければ、契約の不適合を理由に、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除をすることができない。

売主側が物件引き渡し時に不適合を知っていた、または重大な過失により知らなかった場合は期間制限はなくなり1年を超えての通知も可能。

数量、権利の契約不適合は消滅時効にかかる。

買主が権利を行使できると知った時から5年、または権利を行使できるときから10年。

契約不適合責任を負わない旨の特約

当事者間で契約不適合責任を負わない旨の特約を結んだときは責任を免れる。（民法）

ただし、宅建業者が売主の場合は、引渡しから2年以上は担保責任を負う。（宅建業法）

売主が知っていたのに買主に告げなかった事実や、第三者に対し自ら設定し、または譲り渡した権利については、売主は責任を免れない。

8種制限 クーリング・オフ/契約内容不適合責任の特約の制限/割賦販売契約の解除等の制限/割賦販売等における所有権留保等の禁止

契約不適合責任を負う場合

抵当権が設定されていたため、実行により、買主が所有権を失った場合、売主は責任を負う。

地上権や賃借権が設定されていたため、買主が使用収益を制限された場合、売主は責任を負う。

他人物売買は有効であるが、売主は現所有者から所有権を取得して、買主に移転する義務を負う。義務を果たさない場合は、売主は契約不適合責任を負う。（たとえ一部でも×）　

問題に挑戦！

Ａを売主、Ｂを買主として甲土地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、マルかバツか。

1.Ａ所有の甲土地が契約の内容に適合しないものであることをAが知らなかった場合は、かかる不適合がBの責めに帰すべき事由によるものでないときであっても、Ａは契約不適合責任を負う必要はない。

2.ＢがＡに解約手付を交付している場合、Ａが契約の履行に着手していない場合であっても、Ｂが自ら履行に着手していれば、Ｂは手付を放棄して売買契約を解除することができない。

3.甲土地がＡの所有地ではなく、他人の所有地であった場合には、ＡＢ間の売買契約は無効である。

4.Ａ所有の甲土地に契約内容に適合しない抵当権の登記があり、Ｂが当該土地の抵当権消滅請求をした場合には、Ｂは当該請求の手続が終わるまで、Ａに対して売買代金の支払を拒むことができる。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　契約不適合責任」を御覧ください。