時効　取得時効　時効とは・占有と承継・相続・賃貸借　宅建2025

今回は取得時効について学習します。

民法でよく出る、地上権、賃借権、地役権についても図解してます。

占有・承継・相続・第三者売買等、シチュエーションを覚えておきましょう。

図と一緒にパターンを覚えると理解も早まりますよ。

インプットしたら、過去問題を解きまくりましょう。

時効とは

一定の事実状態の継続によって、権利を取得したり、権利が消滅すること。

取得時効

占有（持っている、支配している）という事実状態が続き、その効果として権利を取得する。

消滅時効

権利を行使しない状態が続くと、その効果として権利が消滅する。

時効取得できる権利

所有権、地上権、地役権（通路を開設しているなど継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限る）、賃借権（継続的用益という外形的事実が存在し、賃借の意思に基づくことが客観的に表現されているとき）なども時効で取得できる。

地上権

賃借権

地役権

所有権の取得時効

所有権を時効取得するには、所有の意思をもって、平穏かつ公然と占有することが必要。

所有の意思の有無は、主観的にではなく、占有取得の原因事実により、外形的、客観的に判断される。

売買契約と賃貸借契約

賃貸借契約で家を借りているなら「他人のもの」として持つ。

つまり、所有の意思は認められない。

その場合は、所有権を時効取得できない。

取得時効

取得時効が認められるには、一定の期間、継続した占有が必要。

占有開始時に善意無過失なら10年、悪意または過失があるなら20年。

※途中で気づいて悪意になった場合でも、開始時が善意無過失なら10年。

占有の承継

売買や相続があった場合、占有は承継される。

また、前の占有者の占有もあわせて主張することができ、その時は瑕疵（善意無過失や悪意）も引き継ぐ。

占有者の承継人は、自己の占有のみを主張することができる。（どちらか選択）

例）AがCの土地を善意無過失で占有を始めたが、5年後Bに売却した。BはCの土地だと知っていた。

途中で賃貸した場合

例）AがCの土地を悪意（自分所有ではないと知っている）で占有を始めたが、2年後Bに賃貸した。Bは18年間賃貸した。

途中で相続した場合

例）AがCの土地を悪意で占有を始めたが、2年後Aは死亡し、Bが相続した。Bは所有の意思をもって18年間占有した。

途中で売却したが、そのまま占有した場合

例）AがCの土地を悪意で17年間占有した時点で、CがBに土地を売却したが、そのままAが占有し続けた。

問題に挑戦！

Ａ所有の甲土地を占有しているＢによる権利の時効取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、マルかバツか。

1.Ｂが父から甲土地についての賃借権を相続により承継して賃料を払い続けている場合であっても、相続から20年間甲土地を占有したときは、Ｂは、時効によって甲土地の所有権を取得することができる。

2.Ｂの父が11年間所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を占有した後、Ｂが相続によりその占有を承継し、引き続き９年間所有の意思をもって平穏かつ公然に占有していても、Ｂは、時効によって甲土地の所有権を取得することはできない。

3.Ａから甲土地を買い受けたＣが所有権の移転登記を備えた後に、Ｂについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Ｂは、Ｃに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。

4.甲土地が農地である場合、ＢがＡと甲土地につき賃貸借契約を締結して20年以上にわたって賃料を支払って継続的に耕作していても、農地法の許可がなければ、Ｂは、時効によって甲土地の賃借権を取得することはできない。

答えの詳しい解説は「あこ課長の宅建講座　時効1」を御覧ください。