抵当権　法定地上権・一括競売・抵当権と賃借権　宅建2022

今回は、法定地上権・一括競売・抵当権と賃借権について学習しましょう。

この3つは抵当権が設定された当時の状況で、結果が変わります。

土地の上に建物が建っていたかどうか？土地上の建物を抵当権が設定される前に借りていたかどうか？

状況を把握するのがポイントです。

抵当権は理解してしまえば「なるほど！」となる単元ですが、覚える量も多いし、用語も難しいので、苦手意識を感じる方がいらっしゃいます。

1度に完璧に覚えようとせずに、何度もインプットとアウトプットを繰り返しましょう。

法定地上権

法律によって定められた地上権

法定地上権とは、土地の所有者と建物の所有者が別になった場合、一定の要件を満たせば、建物（土地）の所有者に利用する権利を当然に発生させること。

法定地上権の成立

法定地上権は①～④の要件をすべて満たさなければいけない

①抵当権設定当時、土地の上に建物（登記の有無は問わない）が存在すること。

②抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一であること。

③土地と建物の一方、または双方に抵当権が設定されていること。

④抵当権の実行によって、土地と建物が別々の所有者になったこと。

法定地上権判例

一括競売

土地に抵当権を設定した当時は更地で、その後建物（抵当権設定者に限らず第三者でもよい）が建てられた場合、抵当権者は土地と建物を一括して競売にかけることができる。

※ただし、抵当権の設定対象が土地の場合、建物の競売代金から優先弁済を受けることはできず、優先弁済を受けることができるのは土地の代価のみ。

賃借権と抵当権

第三者の賃借権

抵当権のついた不動産を借りた場合どうなるか？

土地と建物共通のルール

抵当権設定登記後に設定された賃借権は、原則として抵当権者および競売による買受人に対抗できない。

建物のみのルール

競売手続きの開始前から建物を使用、収益する者等は、抵当権者に対抗できない場合、原則、その建物が競売にかけられた場合、買受人が買い受けたときから6ヵ月を経過するまではその建物を買受人に引き渡さなくても差し支えない。

抵当権侵害

抵当権設定者は自分の所有する不動産でも、抵当権が設定されている以上、破壊等してはならない。

そのような行為に及んだ場合、抵当権の侵害として、抵当権者は破壊行為を差し止めることができる。

この場合、不法行為が成立し、破壊した抵当権設定者は、抵当権者に対して損害賠償金を支払わなければならない。

問題に挑戦！その壱

ＡがＢに対する債務の担保のためにＡ所有建物に抵当権を設定し、登記をした場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、マルかバツか。

1.Ａが通常の利用方法を逸脱して、建物の毀損行為を行う場合、Ａの債務の弁済期が到来していないときでも、Ｂは、抵当権に基づく妨害排除請求をすることができる。

2.抵当権の登記に債務の利息に関する定めがあり、他に後順位抵当権者その他の利害関係者がいない場合でも、Ｂは、Ａに対し、満期のきた最後の２年分を超える利息については抵当権を行うことはできない。

3.第三者の不法行為により建物が焼失したのでＡがその損害賠償金を受領した場合、Ｂは、Ａの受領した損害賠償金に対して物上代位をすることができる。

4.抵当権の消滅時効の期間は20年であるから、ＡのＢに対する債務の弁済期から10年が経過し、その債務が消滅しても、ＡはＢに対し抵当権の消滅を主張することができない。

問題に挑戦！その弐

物上代位に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、マルかバツか。なお、物上代位を行う担保権者は、物上代位の対象とする目的物について、その払渡し又は引渡しの前に差し押さえるものとする。

1.Aの抵当権設定登記があるB所有の建物の賃料債権について、Bの一般債権者が差押えをした場合には、Aは当該賃料債権に物上代位することができない。

2.Aの抵当権設定登記があるB所有の建物の賃料債権について、Aが当該建物に抵当権を実行していても、当該抵当権が消滅するまでは、Aは当該賃料債権に物上代位することができる。

3.Aの抵当権設定登記があるB所有の建物が火災によって焼失してしまった場合、Aは、当該建物に掛けられた火災保険契約に基づく損害保険金請求権に物上代位することができる。

4.Aの抵当権設定登記があるB所有の建物について、CがBと賃貸借契約を締結した上でDに転貸していた場合、Aは、CのDに対する転貸賃料債権に当然に物上代位することはできない。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　抵当権②」を御覧ください。