建築基準法3　道路規制　セットバック・接道・道路内の建築制限・壁面線　宅建2026　

この単元は、実務の重要事項説明（35条書面）でも直結する「道路と敷地の関係」を学ぶ、集団規定の最重要分野の1つです。

ここで確実に押さえるべきポイントは2つあります。

1つ目は、幅員4m未満の2項道路に接している敷地は、道路中心線から2m後退（セットバック）しなければならず、そのセットバックした部分は自分の土地であっても建物を建てられず建ぺい率・容積率の敷地面積の計算からも除外されることです。

2つ目は、道路内に原則として建物を建ててはいけませんが、交番や公衆便所、公共用歩廊などは「特定行政庁の許可」だけでなく「建築審査会の同意」もセットで必要になることです。

道路の幅や接道要件は、「火災時に消防車が入れるか」「避難経路が確保できるか」という安全面の視点を常に意識しながら整理すると、暗記がぐっと定着しやすくなりますよ。

集団規定

市街地における環境を守り、安全を維持するために、建築に関して規制を課す。

原則として、都市計画区域および準都市計画区域内で適用される。

例外として、都市計画区域、準都市計画区域外であっても、都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて、指定する区域内においては、地方公共団体は条例で一定の事項について、必要な制限を定めることができる。

建築基準法上の道路

建築基準法上の道路

42条1項	幅員4ｍ以上 ※特定行政庁がその地方の気候や 風土の特殊性により必要と認めて 都道府県都市計画審議会の議を経て 指定する区域内では幅員6ｍ以上となる	①道路法による道路（国道・都道府県道・市区町村道） ②都市計画法等による道路 ③建築基準法が施行された際、現に存在していた道 　または都市計画区域、準都市計画区域に指定された際 　すでに存在していた道 ④都市計画法・道路法等で、2年以内に道路を作る事業が 　予定され、かつ特定行政庁が指定したもの ⑤①～④以外の私道であり、かつ一定の基準に適合する 　もので、特定行政庁からその道路の位置指定を受けたもの
42条2項	幅員4ｍ未満	⑥③の場合で、すでに建築物が立ち並んでおり、特定行政庁 　が指定したもの ※この場合、道路中心線から2ｍが道路とみなされる

道路の役割

道路が4ｍなかったら？

家が道路に接していなかったら？

道路内に建物は建つ？

これらのことを学習します。

セットバック

セットバックの部分は道路とみなされるので、建物の建築や塀の築造は認められない、かつ、建蔽率、容積率の計算上、敷地面積に算入されない。

建築物の接道義務

原則	建築物の敷地は建築基準法の道路に2ｍ以上接していなければならない ※自動車専用道路（高速道路）×
例外	①4ｍ以上の道に2ｍ以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとして用途及び、規模に関して特定行政庁が、交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認めるもの ②周囲に広い空地がある建築物等で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上、支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したもの

※地方公共団体は延べ面積が1000㎡超の大規模な建築物や敷地が袋路状道路のみに接する延べ面積が150㎡超の建築物（1戸建てを除く）などについて、条例で必要な接道義務の制限を付加できる。（緩和は×）

道路内の建築制限

原則	道路内に建築物や敷地を造成するための擁壁を建築してはいけない
例外	①地盤面下に設ける建築物（地下街など） ②公衆便所、巡査派出所などの公益上必要な建築物で、特定行政庁が通行上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したもの ③公共用歩廊（アーケード）などの一定の建築物で、特定行政庁があらかじめ建築審査会の同意を得て、安全上、防火上、および衛生上問題がないと認めて許可したもの

その他制限等

私道の変更や廃止によって、接道義務違反となる場合には、特定行政庁はこれらを禁止または制限することができる。

特定行政庁は、建築物の位置をきれいにそろえる目的で壁面線の指定をすることができる。

指定された場合は、建築物の壁またはこれに代わる柱や高さ2ｍ超える門または塀は、壁面線を超えてつくってはいけない。

例外として、地下の部分と特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した歩廊の柱などの場合はOK。

問題に挑戦！

建築基準法に関する次の記述はマルかバツか。

1.道路法による道路は、すべて建築基準法上の道路に該当する。

2.建築物の敷地は、必ず幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接しなければならない。

3.地方公共団体は、土地の状況等により必要な場合は、建築物の敷地と道路との関係について建築基準法に規定された制限を、条例で緩和することができる。

4.地盤面下に設ける建築物については、道路内に建築することができる。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　道路規制」を御覧ください。