契約不適合責任　追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除請求　宅建2026

この単元は、権利関係の中でも宅建試験においてよく出題される超重要単元です。

合格へのポイントは、買主が取れる4つの手段のうち、損害賠償請求だけが売主のせいで起きたこと（帰責事由）を必要とするという例外ルールを確実に押さえることです。

また、期間制限についても 知った時から1年 という起算点のひっかけに注意し、数量や権利の不適合とは扱いが異なることを整理しておきましょう。

宅建業法で学んだ自ら売主制限との知識の繋がりを意識することで、より深く理解できるようになります。

契約不適合責任とは

①種類、品質、数量について契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合

②買主に移転した権利が契約の内容に適合しない場合

買主は売主に対して4つの手段が取れる。　※物の売買だけでなく、権利の売買も同じ

①追完請求

②代金減額請求

③損害賠償請求

④解除

追完請求

売主が不完全な履行をしたことにより、買主は履行の追完を請求できる。

目的物の修補や代替物の引渡し、不足分の引渡しによる履行の追完請求。

売主の責めに帰すべき事由は要件ではないので、売主に責任がなくても買主は追完請求できる。

買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は追完請求できない。

売主は買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完ができる。

代金減額請求

買主が相当な期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないとき、買主はその不適合の程度に応じて、代金の減額を請求することができる。

催告なしで代金減額請求ができる場合

①履行の追完が不能なとき。

②売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき。

③契約の性質または当事者の意思表示により、特定の日時または一定の期間内に履行をしなければ契約の目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないで、その時期を経過したとき。

売主の責めに帰すべき事由は要件ではないので、売主に責任がなくても買主は代金減額請求できる。

買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は代金減額請求できない。

損害賠償請求

債務不履行による損害賠償請求のルールと同じ。

債務不履行　同時履行の抗弁権・履行遅滞・履行不能・損害賠償額の予定・金銭債務

売主の責めに帰すべき事由があれば、買主は売主に損害賠償請求できる。

解除請求

債務不履行による解除のルールと同じ。

解除　債務不履行による解除・手付解除　

原則、解除を行うには履行の追完の催告が必要。

売主の責めに帰すべき事由は要件ではないので、売主に責任がなくても買主は解除請求できる。

買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は解除請求できない。

期間の制限

売主が種類または品質に関して、契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合、買主はその不適合を知った時から1年以内に、その旨を売主に通知しなければ、契約の不適合を理由に、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除をすることができない。

売主側が物件引き渡し時に不適合を知っていた、または重大な過失により知らなかった場合は期間制限はなくなり1年を超えての通知も可能。

数量、権利の契約不適合は消滅時効にかかる。

買主が権利を行使できると知った時から5年、または権利を行使できるときから10年。

契約不適合責任を負わない旨の特約

当事者間で契約不適合責任を負わない旨の特約を結んだときは責任を免れる。（民法）

ただし、宅建業者が売主の場合は、引渡しから2年以上は担保責任を負う。（宅建業法）

売主が知っていたのに買主に告げなかった事実や、第三者に対し自ら設定し、または譲り渡した権利については、売主は責任を免れない。

8種制限 クーリング・オフ/契約内容不適合責任の特約の制限/割賦販売契約の解除等の制限/割賦販売等における所有権留保等の禁止

契約不適合責任を負う場合

売主が買主に移転した権利が、契約の内容に適合しないものである場合も、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約の解除ができる。

抵当権が設定されていたため、実行により、買主が所有権を失った場合、売主は責任を負う。

地上権や賃借権が設定されていたため、買主が使用収益を制限された場合、売主は責任を負う。

他人物売買は有効であるが、売主は現所有者から所有権を取得して、買主に移転する義務を負う。義務を果たさない場合は、売主は契約不適合責任を負う。（たとえ一部でも×）　

問題に挑戦！

事業者ではないＡが所有し居住している建物につきＡＢ間で売買契約を締結するに当たり、Ａは建物引渡しから３か月に限り当該建物が契約の内容に適合しない場合の担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に契約不適合が存在しており、Ａはそのことを知っていたがＢに告げず、Ｂはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述は、民法の規定によれば、マルかバツか。

1.Ｂが当該契約不適合の存在を建物引渡しから１年が経過した時に知った場合、当該契約不適合の存在を知った時から2年後にその旨をAに通知しても、ＢはＡに対して担保責任を追及することができる。

2.建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合については、契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるか否かにかかわらず、Ｂは契約不適合を理由に売買契約を解除することができる。

3.Ｂが契約不適合を理由にＡに対して損害賠償請求をすることができるのは、契約不適合を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。

4.ＡＢ間の売買をＢと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Ｃが媒介していた場合には、ＢはＣに対して担保責任を追及することができる。

問題の解説は「あこ課長の宅建講座　契約不適合責任」を御覧ください。